商业概念及商业定位策划.ppt

项目商业定位策略 以迅速聚集人气，提升本项目 的关注度为考量基础大型休闲 浴场，包括餐饮、休闲娱乐、 洗娱等商业形态。 三大商业公园 以对区域商业的补充和对 本项目一期居住需求的配 套为考量基础中型餐厅、 花店、娱乐——卡拉OK量 贩店、超市等。 业态业种选择 第三十页，编辑于星期三：六点 七分。 项目商业定位策略 以休闲娱乐为主题，营造上海“新天地式”的风情街与休闲广场。在极大的提高商业集合体品质的同时，也成为人群乐于到达的时尚场所。 特色餐厅 百草园、素食店等 特色酒吧 宝莱娜、1931、LUNA等 风情餐厅 拉丁餐厅、俄罗斯餐厅、东南亚餐厅等 服饰品牌店 运动品牌（NIKE等）班尼路、堡狮龙等 特色店 电影海报店、古玩店等 快餐店 KFC、卖当劳等 一条生态商业街 业态业种选择 第三十一页，编辑于星期三：六点 七分。 项目商业定位策略 可在每个组团之间规划底商，也可在每个组团内部规划独立的商业形态。其功能主要是服务于社区内部住户。 社区内部商业 临街底铺 社区中心 形式： 是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等，是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。 生活服务配套行业 第三十二页，编辑于星期三：六点 七分。 项目商业定位策略 创新制胜设计建议 创造娱乐世界 摈弃传统 功能布局 精心营造 独特情调 休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美结合。室内外、地面、屋顶和平台绿化浑然一体。 摈弃传统商业沿大街的布置方式，分块，统筹规划整体布局，以商业街为纽带，联系商业区。 建议商业街定向招商，经营流行服装、饰品、手工艺品、精品图书、杂志、音像、书吧、网吧、养生吧。 第三十三页，编辑于星期三：六点 七分。 概念规划设计建议 第三十四页，编辑于星期三：六点 七分。 全封闭式步行街（室内步行街与室外步行街）：以休闲为主，购物为辅助。 半封闭式普通商业街：以购物为主，休闲为铺。 整体规划设计建议 商业街界定与分类 商业街布局设置应结合社区规划、小区景观设计、交通网络设计统筹考虑，可以将其作为一个景观点（或景观带）来设定。 商业街突出给客户留下一定的安全逗留空间，聚集人气 商业街注重当地文化塑造，体现不同分格主题，利于经营。 商业街设计关键 商业街设计建议 第三十五页，编辑于星期三：六点 七分。 第一页，编辑于星期三：六点 七分。 目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议 第二页，编辑于星期三：六点 七分。 商业概念导入 第三页，编辑于星期三：六点 七分。 全面了解业态是项目商业制胜关键之一 17种新型业态 购物中心 大型超市 专业店 专卖店 食杂店 便利店 折扣店 超市 仓储会员店 百货店 家居建材店 邮购 网上商店 自动售货亭 直销 电视购物 电话购物 零售业态 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。 业态分类 划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场 所等因素进行划分具体业态区。 零售业态概念解析 商业概念导入 第四页，编辑于星期三：六点 七分。 商 圈 也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。 商圈大小 一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 六大因子 考量 规模 业种 业态 消费习惯 交通条件 商圈竞争 商圈大小关键因子 商业概念导入 业态商圈的界定和各业态店商圈辐射 第五页，编辑于星期三：六点 七分。 边缘商业圈 次级商业圈 商圈的容量是商业业态店生存风险系数 中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％ 次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％ 边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客 中心商业圈 商业概念导入 商圈层次的界定 第六页，编辑于星期三：六点 七分。 美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。 商业概念导入 他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。 （以汽车为交通工具） 店铺商圈界限判断坐标 第七页，编辑于星期三：六点 七分。 自身客流 商业概念导入 派生客流 分享客流 商业客流规律 三种客流的大小比例决定销售额比重结