安徽省蚌埠市住宅市场深度分析.docx

安徽省蚌埠市住宅市场深度分 析 1.整体进展情形及特征 2002年蚌埠市房地产总开发量为万平方米，住宅为万平方米，其 中 别墅及高级公寓开发 2233()平方米。房地产进展慢慢走向成熟，城 区慢 慢向周边扩展， 其中尤以东部的进展势头最猛。 住宅市场快速进 展 , 住宅 需求和开发都呈稳步上升，房地产进展势头好。 蚌埠市房地产整体概况 98年是蚌埠房地产业的转折点 从蚌埠 1991年至 2002年销售给个人的住宅面积趋势图能够看 出， 蚌埠在 1998年之前与 98 年以后销售给个人的住宅面积出现了明 显的差 距，说明在 1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段， 199 8年房改制 度出现效果，房地产业进入快速进展阶段。 住宅开发量整体呈上升趋势，但幅度较小 据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平 缓， 如上图所示。 房地产开发量和销售量较低 相 较 而蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为 相 较 而 商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他 对发达城市相较，差距专门大。在必然程度上说明蚌埠的市场容量 小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发 肓〉是 ~个考验。 2000年住宅市场统计如下表： 项目全市 （市区、怀远、五河、固镇）市区 （东区、中区、西区、郊区） 商品房实际销售面积 M2 443937 362752 住宅 M2 388244 327903 商品房预售面积 M2 77192 74228 住宅 M2 67930 65290 商品房空置面积 M2 43522 27102 住宅 M2 25908 10178 商品房实际销售额万元 58344 49241 住宅 万元 44906 40339 蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析 二手房交易量高于新建商品房 按照《蚌埠市房地产交易市场 2003年 1-9 月份交易量信息》显示 蚌埠市 2003年 1-9 月份新建住宅商品房交易量为万 M2, 而二手房交 易量为 类别 项目合计新建商品房存量房（二手房） 住宅非住宅住宅非住宅 宗数（户） 8163 1291 219 2637 161 成交面积 （万 M2） 成交金额 （万元） 75300 13800 13200 万 M2, 比新建住宅商品房高出 5 万多平方，可见蚌埠的二手房 市场 活跃。 城市拆迁激活二手市场，带动一手市场 蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加速，同时在 2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房 市场，并同时带动了一手市场的进展，为本案的住宅开发描画了美奸 的蓝图。 政策的干与，增进了经济适用房的介入 蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住 房成了问题，因此，政府通过政策干与，增进了经济适用房和廉租房 的介入，使得有望扩容的消费市场转变不明显。 蚌埠近期楼市散布情形 蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产进展则主要集中于东区 和中区，西区和郊区占有比例较小。 三大板块组成了蚌埠房地产市场进展的大体魄局 , 并慢慢形成了 “以中区和东区为进展核心，向东继续进展”的市场态势。但由于各 个区域的市场基础，城建进展，经济水平，消费能力和进展定位等方 面各有不同，造成了各个板块房地产进展水平良莠不齐。 市场分析 楼盘档次中低档次中髙级盘 均价( 元/ 米 2) 12()0-1700 1700-300(). 6000 物业形态以多层为主、极少量的联排别墅和小髙层 主力户型二室二厅 75-95 米二、三室二厅 115-175米 2 消费群体较集中，主要以中高收入阶级为主 楼盘数量 40 个左右 项目规模规模较小，一般在 5() 亩左右 住宅整体价钱分析研究 (1) 蚌埠市住宅销售价钱走势 (199()年-2002年) 从蚌埠市房地产进展历史看，在 99年前后蚌埠的房价波动较大 1996年有明显的起伏，而进入 21 世纪后，住宅价钱进展较为稳固， 步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产进展也 慢进入“状态”。 蚌埠市在安徽省经济进展地位的转变也成为住宅价钱转变的原 之一。 1996年，随着京九铁线路的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一 成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，如此，蚌埠再也不是