房地产估价案例分析模拟考试题(七).doc

试卷第 PAGE 42 页共 NUMPAGES 44 页 房地产估价案例分析模拟考试题(七) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（　）计算折旧。（1分） A土地使用权年限 B建筑物经济寿命 C建筑物尚可使用年限 D建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限2.假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。（1分） A待开发房地产价值 B管理费用 C销售税费 D购买待开发房地产应负担的税费3.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（　）月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。（1分） A12个月 B18个月 C22个月 D24个月4.预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 上述该宗房地产的合理经营期限为（　）年。（1分） A11.5 B12 C13.5 D145.某商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。（1分） A10 B12.5 C13.5 D40二、主观题（总共10题，共20分）6.”确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？7.封面(略)目录(略) 致委托人函(略) ××有限公司： 受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层(房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29平方米)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1-5所示。 表1-5估价对象估价结果一览表 ××房地产估价有限公司(盖章) 法人代表：××× 二00九五月二十二日 注册房地产估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)实物状况 估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1-2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4-5层为客房及办公用房。 大楼外墙粉色墙砖，1-3层为大面积玻璃窗，4-5层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。 估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29平方米。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。 经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 (二)权益状况 估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。 估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号;房屋所有权人：××有限公司