房地产估价案例分析模拟考试题(五).doc

试卷第 PAGE 29 页共 NUMPAGES 33 页 房地产估价案例分析模拟考试题(五) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）。（1分） A该两幢房屋的非正常市场价值 B该两幢房屋的重新购建价格 C该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 D该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值2.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。 估价的价值范围应是（　）（1分） A合同1规定的房款 B合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费3.运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用( )求取。（1分） A市场法 B成本法 C收益法 D长期趋势法4.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（　）。（1分） A自行改变 B经上级主管部门批准改变 C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续5.关于估价对象状况描述的说法，正确的是( )。（1分） A对估价对象范围的描述就是说明其四至 B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度二、主观题（总共10题，共20分）6.××××房地产估价报告封面及目录(略) 致委托人函 ×××(委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。 附函提供房地产估价报告2份。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：×××(签章) 2006年10月15日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××××房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1)建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层 竣工日期：2005年9月10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m 建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2)土地实物状况 土地用途：1～2层为商业服务 土地等级：商业Ⅲ级 土地开发程序：七通一平 土地出让年限：40年，至2044年4月9日止 形