房地产估价理论方法考试模拟考试题(十).doc

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 2 页 房地产估价理论方法考试模拟考试题(十) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共40题，共40分）1.某工业用地总面积为3000平方米，容积率为0.5，楼面地价为1000元/平方米。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/平方米。该改变用途理论上应补地价为( )万元。（1分） A500 B525 C600 D16502.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为( )万元。（1分） A159.56 B108.75 C168.71 D277.703.某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为(　　)年。（1分） A40 B45 C50 D554.商品住宅可同时采用市场法、收益法和(　)估计，以相互验证，但不互相替代。（1分） A路线价法 B成本估价法 C长期趋势法 D假设开发法5.( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。（1分） A区位 B交通 C环境景观 D外部配套设施6.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/k平方米。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为( )元/平方米。（1分） A50.02 B103.22 C109.63 D114.827.( )年建设部发出了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。（1分） A2001 B2002 C2003 D20058.在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和( )构成。（1分） A购置时应由卖方缴纳的税费 B购置时应由买卖双方缴纳的税费 C相关税费 D购置时应由买方缴纳的税费9.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收人为4⑴万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。（1分） A5061.44 B5546.94 C5562.96 D6772.8510.有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。（1分） A价格 B租金 C潜在毛收入 D净收益11.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从( )上把握房地产价格的“量”。（1分） A货币支付 B价值 C现象 D本质12.在静态分析法中，投资利息和( )都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。（1分） A投资利润 B开发利润 C投资收益 D销售税13.关于征收和征用，下列说法正确的是( )。（1分） A征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D征收是无偿的，征用是有偿的14.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。（1分） A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去15.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。（1分） A10%