房地产估价案例分析模拟考试题(八).doc

试卷第 PAGE 84 页共 NUMPAGES 86 页 房地产估价案例分析模拟考试题(八) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。（1分） A抵押价值 B处分抵押物时的市场价值 C抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费2.关于房地产位置固定性的说法，错误的是( )。（1分） A房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性3.下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（ ）。（1分） A房地产转让价格评估 B房地产资产入股价值评估 C房地产抵押价格评估 D房地产拍卖底价评估4.某建筑物的建筑面积为120M2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/M2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）（1分） A78.4% B82.0% C82.7% D85.6%5.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。（1分） A为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考二、主观题（总共10题，共20分）6.甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？ 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）7.建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?8.某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。资料与参数表 评估测算如下(节选) 1.土地的年期修正系数K K=[1-/(1+5%)67]/[1-/(1+5%)70]=0.9946 2.土地取得成本 10000㎡×600元/㎡×0.9946 3.开发成本 ①建筑物建造成本： 12000㎡×1000元/㎡ ②专业费用：×%=720000元 ③上缴市政配套建设费等： 12000㎡×00元/㎡×(1-30%)=2520000元 ④开发成本小计：+720000元+2520000元 4.管理费用 12000㎡×30元/㎡=360000元 5.投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为×[(1+6%)-1]+360000)元×(1+6%)05-1]=1415999元 6.开发利润 15240000)元×20%=6230720元 7.销售税费 (5913600+152