房地产估价案例分析模拟考试题(一).doc

试卷第 PAGE 31 页共 NUMPAGES 31 页 房地产估价案例分析模拟考试题(一) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为（　）。（1分） AP小于4100万元 BP等于4100万元 CP大于4100万元 D无法确定2.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000M2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。（1分） A3752 B3806 C4128 D48303.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为（　）。（1分） A27811元 B28811元 C72403元 D49600元4.预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6% 该宗房地产第13年的净收益为（　）万元。（1分） A1 B-1 C2 D-25.关于明确估价基本事项的说法，错误的是( )。（1分） A估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B估价时点由估价目的决定 C估价对象由委托人和估价目的决定 D估价类型由估价师决定二、主观题（总共10题，共20分）6.某监理公司承担一写字楼的监理任务，合同中明确了投资监理的有关任务内容。 问题: 1、该楼的施工图预算是采用单价法编制的，监理工程师如何对其进行审查。 2、合同规定，承发包双方进行工程款结算前，由监理工程师对承包方完成的工程量进行计量，以此作为结算的依据。为此，承包方要按照协议条款约定的时间向监理工程师提交已完工程的报告，在这种情况下，监理师如何进行工程计量?承包方在监理师计量过程中如何做?7.对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表2-37)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 表2-37估价对象相关资料 估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入 22000×(50+5)×l2×(1-10%)元)。 (二)年运营费用 1.年维修费用 25000×2000×2%=1000000(元)。 2.年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失3%+500×50%=692040(元)。 3.年营业税及附加5.55%=725274(元)。 4.年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)。 (三)年净收益 年净收益=(一)项-(二)项2417314元)。 (四)估价结果 估价结果8.××大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函 ××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，人民币