房地产估价案例分析模拟考试题(二).doc

试卷第 PAGE 29 页共 NUMPAGES 32 页 房地产估价案例分析模拟考试题(二) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/M2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/M2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/M2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。（1分） A1051 B1096 C1100 D11472.某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。（1分） A2800 B2940 C4000 D42003.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）（1分） A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记 C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续 D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续4.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( ?)。（1分） A按工业用途估价 B按居住用途估价 C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值 D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合5.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 该公司委托评估应选择（　）。（1分） A房地产管理部门 B资产管理部门 C有资格的房地产估价机构 D验资机构二、主观题（总共10题，共20分）6.对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料 估价测算如下（节选）： （一）年有效毛收入 22000m2×（50+5）元/m2×12X（1-10%） 二）年运营费用 1．年维修费用 25000m2X2000元/m2×2%=1000000元 2．年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失3%+500×50%=692040（元） 3．年营业税及附加 年营业税及附加×5．55%=725274元 4．年运营费用小计 年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元 （三）年净收益 年净收益=年有效毛收入-年运营费用-2417314元 （四）估价结果7.××××房地产估价报告封面及目录(略) 致委托人函 ×××(委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让