房地产估价案例分析模拟考试题(六).doc

试卷第 PAGE 18 页共 NUMPAGES 22 页 房地产估价案例分析模拟考试题(六) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。（1分） A居民收入增加 B房产税征收 C人民币升值 D居民消费价格指数上升2.预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产第14年的净收益为（　）万元。（1分） A1 B2 C-1 D143.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 估价人员应根据（　）用途对该两幢房屋进行估价。（1分） A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价 C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价4.列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（ ）。（1分） A商业用房 B住宅 C写字楼 D工业用房5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产的收益价格为（　）万元。（1分） A129.28 B128.28 C127.28 D126.28二、主观题（总共10题，共20分）6.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?7.对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见表8)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 表8价值对象相关资料 估价测算如下(节选)： (一)年有效毛收入： 22000×(50+5)×12×(1-10%) (二)年运营费用： 1.年维修费用： 25000×2000×2%=1000000元 2.年管理费用： 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失3%+500×50×12=692040元 3.年营业税及附加： 年营业税及附加5.55%=725274元 4.年运营费用小计： 年运营费用=1000000+692040+725274=2417341元 (三)年净收益： 年净收益=(一)项-(二)项2417314 (四)估价结果：8.9.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？10.价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?11.某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。 3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。 【问题】 1、对上述问题应如何处理? 2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?12.实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？13.如果说不同的估