房地产估价案例分析模拟考试题(三).doc

试卷第 PAGE 21 页共 NUMPAGES 21 页 房地产估价案例分析模拟考试题(三) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）（1分） A该两幢房屋的正常市场价值 B该两幢建筑物的重新建造成本 C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值2.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/M2，土地重新取得单价为2100元/M2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（ ）元/M2。（1分） A3700 B4040 C4250 D53003.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。 估价时点是（　）（1分） A2002年4月25日 B2002年5月25日 C2002年7月25日 D2002年7月25日以后的某一天4.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是（　）。（1分） A小于4000万元 B等于4000万元 C等于4100万元 D大于4100万元5.有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在( )方面的差异。（1分） A房地产租金以外的收入 B运营费用率 C空置率 D可出租面积的比率二、主观题（总共10题，共20分）6.1.分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。××写字楼房地产估价结果报告(略) ××写字楼房地产估价技术报告 一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司) 二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产 三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格 四、估价日期：1996年6月1日至15日 五、估价时点：1996年8月1日 六、估价人员：(略) 七、估价依据：(略) 八、估价对象概况： 大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： 1.占地面积：3199m2 2.总建筑面积：14300m2 其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。 地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 3.总容积率4.47，地上容积率3.77。 4.装修及设备：(略) 九、采用估价方法 根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。 十、估价过程： 1.采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价