房地产估价案例分析模拟考试题(四).doc

试卷第 PAGE 30 页共 NUMPAGES 36 页 房地产估价案例分析模拟考试题(四) 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、单选题（总共5题，共5分）1.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价 评估时依据的建筑面积应为（　）。（1分） A460m2 B600m2 C1000m2 D以上三个面积都不行2.某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。（1分） A自行改变 B经上级主管部门批准改变 C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续 D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是( )。（1分） A居民收入增加 B房产税征收 C人民币升值 D居民消费价格指数上升4.某套住宅的使用面积为100M2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/M2。（1分） A5680 B5830 C5850 D75745.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为( )万元。（1分） A5850 B6125 C6510 D6675二、主观题（总共10题，共20分）6.什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?7.估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。 2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。 估价测算如下(节选)： 一、估算净收益 净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元) 二、测算报酬率Y 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表 注：上表计算结果无误。 报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500% 取整报酬率为8.5%。 三、估算装修改造后的办公楼总价值 四、装修改造费用总额 装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元 五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元 六、购买现厂房的税费 设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3% 七、计算估价对象在估价时点的市场价格。 估价