房地产估价师-剩余法公式.xlsx

提醒：1、剩余法有两种形式，即剩余法（动态）、剩余法（静态），操作时选一种形式即可；2、增值税有简易纳税计算和全纳税计算，要依据估价对象条件注意按照参数说明选择。 开发经营方案 ①规划条件 ②剩余法（静态）＿增值税按简易纳税示例 ③部分参数确定 项目 取值 备注 序号 项目 费率 计算公式 数值 单位 建设用地面积 14,786.00 ㎡ 1 建设用地面积 14,786 ㎡ 容积率 3.50 2 规划总建筑面积 75,774 ㎡ 1、房地产开发企业近三年销售利润率 建筑密度 40% 2.1 计容建筑面积 51,751 ㎡ 项目 2016.12.31 2015.12.31 2014.12.31 商业比例 0% 2.2 不计容建筑面积 24,023 ㎡ 住宅比例 100% 3 开发完成后价值 488,008,000 元 计容建筑面积 51,751 ㎡ 项目 可售建筑面积 销售单价 销售收入 元 保利 14.94% 18.41% 17.40% 不计容建筑面积 24,023 ㎡ 3.1 住宅 51,371 8,000 410,968,000 元 泰禾集团 11.32% 11.75% 11.39% 总建筑面积 75,774 ㎡ 3.2 商业 首层 0 15,000 0 元 珠江实业 11.54% 14.53% 17.89% 建基面积 5,914 ㎡ 二层 0 7,740 0 元 年平均利润 12.60% 14.90% 15.56% 建设开发周期 2.00 年 三层及以上 0 - 0 元 近三年平均利润率 14.35% 确定建筑面积 小计 0 0 元 2、人民银行贷款利率 计容建筑面积 合计 51,751 ㎡ 3.3 地下车位 642 个 120,000 77,040,000 元 期限 存款利率（%） 贷款利率（%） 住宅 51,371 ㎡ 3.4 配建房 0 0 0 一年期 1.5 4.35 商业 0 ㎡ 总开发经营年期 建设期 前期 0.5 年 二年期 2.1 4.75 首层商业建筑面积 0 ㎡ 建造期 1.5 年 0 三年期 2.75 二层商业建筑面积 0 ㎡ 73841.0 五年期 2.75 7.9 三层及以上商业建筑面积 0 ㎡ 配建保障性住房等 0 ㎡ 序号 项目 费率 计算公式 数值 单位 3、城市基础设施建设费 公建配套面积 380 ㎡ 1 开发成本 161,474,394 元 关于调整城市基础设施配套费收取有关问题的通知（梅市规联字[2011]1号）按照国家规定，城市规划区内建设工程项目应交纳城市基础设施配套费，规定按建设工程投资额的4%收取，建设工程投资额由各市根据实际核定 其中：垃圾站 80 ㎡ 1.1 勘察设计和前期工程费 100 按总建筑面积计算 7,577,400 元 居委会 0 ㎡ 1.2 建安工程费 总价 按总建筑面积计算 136,393,200 元 1-9层（含9层）商住楼（含高度24米及以下公共建筑）1250元/平方米； 文化站 0 ㎡ 单价 参考《工程建设指标》 1,800 元 10层以上商住楼（高度24米以上公共建筑）1500元/平方米； 物业管理用房 0 ㎡ 1.3 专业费用 3.00% [(1.1)+(1.2)]×费率 4,319,118 工业厂房（含钢结构建筑）750元/平方米 幼儿园 0 ㎡ 1.4 开发期间税费 (1.4.1)+(1.4.2) 6,137,694 元 临时建筑300元/平方米；外墙装饰（立面面积）50元/平方米；围墙300元/米 小学 0 ㎡ 1