旅游地产未来蓝图.pdf

旅游地产未来蓝图 原始的疯狂发展带给了人们更多的反思，阵痛之后，旅游地产将 呈现出一幅新蓝图。 从 2009 年国务院把旅游业作为国家战略性支柱产业以来，越来 越多的企业瞄准旅游地产，开始寻找更多的钱景。万达集团董事长王 健林曾说“房地产市场迟早趋向饱和，而没有‘天花板’的文化旅游 将是万达的核心支柱产业。”，这不仅是万达的想法。目前，我国百 强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。 2012 年，《国民旅游休闲纲要》及《旅游法》陆续出台，政策 环境不断向好，旅游产业也逐渐从观光旅游向高端休闲度假转型， 2013 年，我国旅游业预期总收入将达到2 .85 万亿元。 旅游业的发展给旅游地产带来了机遇，然而，我国目前的旅游地 产更多的只是披着“美丽的外衣”，以旅游之名圈地的短视行为在各 地疯狂发酵。旅游地产不能缺失文化的支撑，但速生的文化很容易走 向速朽。事实证明，这样的模式并不能持续，野蛮生长、反思转型， 不少地区走了一条曲折的道路。 从只关注地产转向关注旅游本身，通过旅游产品带动地产，再通 过地产开发反哺旅游，这才是一个良性的循环，也是未来我国旅游地 产在产品战略上将做出的重大转型。 先行者与后来者 1989 年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑 步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其 “旅游 +地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地 产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城 成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了 20 多年的发展， 华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012 年地产收入占比仍超过旅 游收入。 迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功 范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题 公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。 然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周 期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后 来者大多成为借旅游之名“跑马圈地”的新兵。 目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划 设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。 处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华 侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财 务的贡献也确实杯水车薪。 而在主题公园方面，一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特 系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺 失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周 边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。 但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程 中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上 市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。 近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地 经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸 引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房 地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破 坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一 个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式 下逐渐成为“牺牲品”，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地 区继续上演。 当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也 给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都 是旅游地产发展中的成功案例。 每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在 何方？ 机遇与未来 《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良 好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发 展，通过研究上市公司 2013 年一季度报也可以发现，旅游企业的盈 利状况普遍好于其他企业。 在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时 期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企 业也有了更多的融资选择。 随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成 为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市 旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来