内地房地产周度观察：从住建会议看行业政策走向 20220302 -中达证券.docxVIP

行业研究 | 内地房地产 2-Mar-22 内地房地产周度观察 强于大市 从住建会议看行业政策走向 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +852 3958 4629 caihongfei@ SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@ SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@ 长效机制“稳妥实施”，充分释放居民住房需求，行业政策或保持温和。2022 年初住建工作会议首次提出增强调控政策的“精准性”，同时工作要求中新提 及“充分释放居民住房需求”，稳增长诉求、房价下跌预期等或为新提法的重 要原因：1）稳增长诉求：31 省地方两会中 15 省将稳增长列为 2022 年首要工 作任务、较 2021 年增加 7 个省，2022 年住建工作会议及日前国新办发布会中 住建部均肯定了房地产对稳增长的作用。2）房价下跌预期：由于产业转型升 级需平稳内部环境，故近年房价下跌预期形成后，地方政策均现边际改善（如 2018Q4 及 2019Q4）；2021Q4 预期未来房价下降的居民占比再次提升。预计 “三稳”“房住不炒”相关措施将继续延续，同时部分地方或机构在部分调控 政策施行初期的偏误有望得到进一步调整。 坚决有力处置项目逾期交付风险，引导房价预期更趋平稳。行业信用风险及部 分房企为应对流动性短缺而采取的降价促销无疑影响了居民的购房信心，为目 前房价下跌预期形成、商品房销售偏弱存在关联。2021Q4 以来，居民购房能 力在经济复苏和信贷改善的作用下有所提升，城镇储户未来收入信心指数小幅 回升（由 21Q3 的 49.5%提升至 21Q4 的 50.0%）、房贷利率及放款速度呈现改 善趋势；然而，四季度末预计未来三月购房支出增加的居民占比进一步下降 （由 21Q3 的 19.2%下降至 21Q4 的 17.9%），2021Q4 以来多家房企的信用事件 导致居民对期房交付的担忧或为重要原因。住建部工作会议中对项目预期交付 风险表现出了坚决的态度和较高的重视程度，或有望进一步推进相关政策的出 台和部分房企风险处置的进度，以引导房价预期更趋平稳。 保障性租赁住房推进新型城镇化，多方政策完善助力建设目标达成。顶层对租 赁住房建设的重视程度逐年提升，2022 年 1 月保障性租赁住房建设的相关表述 提至第 2 位，位次变化主要源于：1）针对困难群体的公租房等建设已取得一 定成果（2021 年 7 月全国已有 1600 多万套公租房）、大规模建设优先级下降； 2）稳增长诉求：保障性租赁住房为多地稳增长抓手之一；3）产业发展需要： 上海等核心城市已于近年逐步针对高学历人才放宽落户条件、近十年全国流动 人口占比大幅提升，对上述劳动力的住房保障能够为重点城市的产业发展提供 更为平稳的环境。目前针对保障性租赁住房的土地、中央补助、税费优惠、水 电气价格及金融等方面的支持政策正逐步完善，有望助力建设目标的达成。 城市建设继续由增量主导转向存量与增量并重，民生工程成年内城市更新重 点。近年住建会议对城市更新的表述逐步由规划向统筹推进，其中重点强调： 1）转变城市开发建设方式：以上海为代表的核心城市已逐步开启城镇化的再 聚集进程，城市空间布局也将进一步与产业发展规律相契合、更注重城市内部 空间效率的完善和提升，对上述城市发展早期建造的建筑及管道等基础设施的 改造具备切实需求。2）稳增长诉求下 2022 年民生工程更受重视： 2022 年工 作更强调管道老化更新改造重大工程、新型城市基础设施建设等项目，与2021 年明确推动物业服务在老旧小区改造中的作用相比，对年内经济增长将具备更 直接的拉动作用。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 PAGE 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 PAGE 10 / 15 目录 市场调控：充分释放需求，坚决处置风险 4 保障体系：租赁建设提速，助力产业发展 9 城市更新：推进民生工程，支持经济增长 11 图表目录 图 1：2018Q4、2019Q4、2021Q4 城镇居民房价下跌预期逐渐形成 6 图 2：21Q4 居民未来收入信心恢复、购房意愿仍偏弱 8 图 3：1 月 5 年期以上LPR 20 个月不变后首次下降 8 图 4：百城房贷利率近月持续下行 8 图 5：百城平均放款周期近月持续缩短 8 图 6：2018 年来期房销售占比进一步提升 8 图 7：北京、上海住房租赁价格指数 2021 年加速上升 10 表 1：近五年住建部重点工作聚焦于市场调控、保障体系建设、城市更新与建筑产业转型四大方面 3 表 2