华润迎泽西大街项目住宅产品定位报告.pptx

太原迎泽西大街项目住宅产品定位;;【城市概况】山西省会，山西省的政治、文化和金融中心，太原经济圈和中西部 地区重要的中心城市。下辖6区3县1市，辖区总面积6988K㎡;【宏观经济-GDP】太原经济整体实力偏弱且同比增速保持中等水平，12年 全市经济总量不及济南的50%、青岛30%，仅与山东德州相当;【宏观经济-人均GDP】人均GDP省内排名第一梯队，但绝对值与其他同 级别城市如青岛、济南相比仍有较大差距;【宏观经济-产业发展】太原近几年第三产业在经济结构中比重逐步上升，太原从 资源依赖型城市向现代服务城市转型初显成效，服务业的快速发展对经济及房地 产发展有较好的推动作用;太原固定资产投资增幅 均保持在20%左右的增 速。太原房地产投资除 2009难受宏观经济影响 下行外，近四年呈现快 速增长趋势。 房地产投资占全市固定 资产投资比例逐年上 升，2012年达到了30%左 右，城市对地产的依赖 程度逐年提高。;【宏观经济-财富水平】居民人均可支配收入及个人储蓄额高速增长，财富聚集效 应明显，但与周边省会城市相比仍处于中等偏下水平;【宏观经济-区县经济】太原各区县经济呈现“大市区、小辖区”的发展格局，主 城五区经济发展较好且较为均衡，而郊县发展极其落后。较高的经济集中度对市 区房地产发展有较好的支撑作用 2011年太原各区县GDP及同比增速情况 2011年太原各区县GDP占全市GDP比重;【宏观经济-人口结构】全市户籍人口增长缓慢，市区常住人口数量及比重较高， 且复合增长率快于全市人口增长，目前对城市及房地产发展支撑力度较强。但较 高的城市化率对今后城市特别是房地产的可持续性发展有不利影响;【宏观经济-人口结构】项目所在的万柏林区总人口及流动人口全市领先，均处于 全市第二，但人口密度在全市10区县中排名第四，不及迎泽、杏花岭、小店三区;【城市经济概况小结】;【山西城镇体系规划】 “一核一圈三群”的规划框架，重点发展省城与区域性中 心城市的战略规划或改变全省城市四面开花的发展局面，集中精力发展中心城市 将推动太原进入新一轮快速发展通道;【城市总体规划】实施“南移西进、北展东扩、提升品质??重塑形象”的市域空 间发展战略；部分老城职能逐步向外疏散，但项目所在片区非城市重点拓展方向;【片区规划】西山整治规划及万柏林区分区规划中将 “迎泽-长风”定位为片区发 展重心，打造生态宜居、都市产业一体的综合城区，我司项目正位于核心发展区;【城市空间规划发展小结】;;土地市场;【整体土地市场：成交价格】太原近几年住宅及商服用地全市平均地面单价及楼 面地价缓慢上行，当仍处于相对偏低水平;【片区土地市场】2008-2010年小店、迎泽、杏花岭为全市住宅成交重点区域， 但近两年万柏林区逐渐成为全市住宅用地成交的热点区域;土地市场 【项目周边土地市场】 项目周边属于土地价值高地之一，近几年成交的重点地块 土地单价均在250-750万/亩，楼面单价高于全市平均水平;【太原市土地市场小结】;【全市商品房施工、新开工及竣工面积】2007年以来太原商品房及商品住宅新开 工面积持续增加，房地产开发升温，竞争也逐渐加剧;2012年太原市商品住宅供应面积为419.27万㎡，较上年下降26.66%；在一系列调控政策的实施下，大 多数开发商放慢了开发节奏，减少推盘量，是2012年住宅供应大幅下降的主要原因； 2012年太原市商品住宅成交面积为214.45万㎡，较上年下降40%。市场库存持续增加；;【全市商品房及住宅价格】近几年太原商品房及商品住宅价格出现了大幅增长， 特别是2010年星河湾、万达公馆等高端项目的入市带动价格大幅提升，但受市场 调控影响，2012年价格涨幅明显放缓;【分面积段成交】成交主力区间集中于80-160㎡产品，其中80-100㎡为绝对成 交主力，其次为120-140㎡、100-120㎡及140-160㎡。2013年上半年60-80;【分户型成交】两房、三房为绝对成交主力，其次为四房和一房。2013年上半年 一房产品成交比例较前期略有提升，显示部分投资客户回流;【分单价段成交】9000元以下产品为成交绝对主力，占到全部成交的87%，其中 6-7千占比最大。2013年上半年9千以上价格区间成交占比略有提升，达到18%;?;【板块块市场】目前太原全市共有6个热点房地产板块，项目所处的迎泽西板块不 属于热点片区;分板块市场：东山板块;【产品及价格特征】联排和叠拼产品为主，少量高层产品。低密度产品的主流面 积区间为300-500㎡，平台价格为1.5-2.5万元/㎡，整体销售速度较为缓慢;分板块市场：龙城大街板块;分板块市场：龙城大街板块;分板块市场：亲贤长风板块;分板块市场：亲贤长风板块 【产品及价格特征】以高层、三居产品为主，主流面积区间为120-200㎡，