某标杆地产项目分期管理制度.pptx

项目分期管理制度 制度编号： JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期： 页码：第 1 页共 5 页 编制 审核 批准 项目分期管理制度 (A0) 王春华 日期 2014.4 丁元刚 日期 2014.6 林峰 日期 2014.6 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1 项目分期管理制度 制度编号： JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期： 页码：第 2 页共 5 页 目的 规范各事业部、城市公司合理的制定项目分期，以支持项目合理的成本分摊、财务盈利预 测及核算提供相应指导。 适用范围 适用于集团、事业部/城市公司各项目。 术语及定义 分期：指从运营角度定义，建设项目开发由于规模运营、资金平衡、产品品类、销售 节奏、市场风险、配套完善等因素，对一个项目做出合理的规划拆分，并能确保取得 外部规证许可和后期规划（竣工）验收。通常一期项目对应一张规划许可证。但考虑 到施工需求或同时交付的情况下，也可以对应多张规划许可证。 标段：指从工程施工维度定义，对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分成若干工 程施工标段。通常是在项目一期范围内进行标段划分。 批次：指从计划维度定义，根据销售取证推盘、交付次序等，按工作组织进行先后划 分。通常是在项目同一期内可分多个批次组织相关工作。划分批次的目的仅是对工作 组织的需要及便利性。 职责与权限 事业部/城市公司负责在集团战略规划会前确定分期； 集团运营管理部、财务管理部、成本管理部等各条线职能部门参与审核确认； 事业部/城市公司各职能条线负责落实项目分期相关要求指引，详见下第九项。 项目分期原则 “利润或现金流导向”原则：做好项目利润率和现金流之间的平衡和取舍，确定出核心 经济指标的导向。 “规模适当”原则：分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕 度来平衡取舍。建议住宅别墅一般以 3 万平方为宜，多层、小高层、高层类项目一般以 5-10 万平方为宜。 “滚动开发，资金使用最大合理化”原则：考虑先期开发一部分地块，然后以首批的回 笼资金继续开发下一部分的地块，避免一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和 资金压力。 “合理税务筹划”原则：在分期业态配比上做出合理筹划，已达到较好地降低税负，增 加项目整体的经济效益。 2 项目分期管理制度 制度编号： JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期： 页码：第 3 页共 5 页 “分批销售，有利价格提升，去化最大化”原则：根据营销推盘节奏，实现分批销售， 其目的在于后期销售价格提升、去化最大化原则。 “产品合理搭配，相对独立”原则：根据营销市场推广的需求，进行合理的产品搭配， 并且产品类型相对独立，可以视后期销售情况灵活调整。 “利于规划验收、交付结转”原则：根据项目地块道路、周边环境等因素，在分期规划 时，要确保有利工程规划验收、分期交付结转等需求。 项目分期制定要求 通常一张《建设工程规划许可证》对应一次规划验收及竣工备案，意味着同期须同时竣 工备案、交付。 要求综合考虑样板区位置，便于整盘销售，样板示范区尽量放在项目第一期，避免单独 分期。 要求分期考虑地块的规整性，不得随意零乱分割地块分期。 项目体量在 15 万方以上，必须分期。 要求在项目前期策划时，即参照营销销售节奏、交付节奏及施工等因素，确定分期，尽 量同期同时验收同时交付。若存在分批竣工备案交付（跨半年度以上，分界点在 6/12 月）， 建议考虑单独分期。 如有其它特殊要求，且考虑地区的差异性，可由事业部/城市公司通过邮件或会议形式上 报集团运营管理部审核。 项目分期的确定 事业部/城市公司在集团层面会议（项目战略规划会）中提出项目分期规划。通过会议 评审，由集团运营、财务、成本等部门对其项目分期进行审核，并在会后通过会议纪要形式 线上审批方式后确认。 项目分期经会议确认后，相应的计划、目标成本、财务测算等依分期开展相关工作。 项目分期的调整 项目分期审批确认后，已开工项目不做调整（考虑到规划及验收问题、销售交付和合同 承诺等）。未报建开工项目后期依据市场形势、产品业态变化、销售节奏变化等原因，同时考 虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关部门达成一致，并报集团运营部、 财务部、成本部等说明审批。 项目分期对各条线（营销、开发配套、设计、财务、成本、采购、工程）的要求指引 对营销的要求指引 3 项目分期管理制度 制度编号： JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期： 页码：第 4 页共 5 页 营销的推盘节奏是分期划分的前提条件。 营销根据项目分期开发计划和该项目年度销售目标，制定出合理的销售计划、推盘节奏 及交付要求，关注整盘分批供应量、品类搭配等因素。 对报批报建