LC-CB-002-F003附件3使用指引.doc

深圳市里城地产顾问有限公司 《目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，本部成本管理部编制了目标成本测算表的使用指引。希望提升各一线公司目标成本的编制水平，规范本部成本数据的归集和积累。同时，使其在前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，描述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计、项发部门配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊 规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。 如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下： 全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4863万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率得到分摊基数。 对于底商，其通过上部住宅经验容积率计算出的占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价。该放大系数的确定可参照当地政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的售价（预计）比作为放大系数。本项目底商售价预计为住宅1.6倍，其容积率为上部住宅容积率值除以1.6。形成的当期地价分摊表如下： 应注意的是，单一产品的容积率是一种经验容积率，通常会是一个经验数据范围，而且在各地之间会有一定差异。正因此，采用“容积率倒数法”在产品类型间进行地价分摊时，具有一定的灵活度。 2、其它跨期成本分摊 地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外市政设施费用、项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的核心园林景观费、会所、学校、幼儿园等配套设施费等。 跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期（见核算指导），分摊标准应加以文字注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算： 最终形成的跨期成本分摊表格如下： 哪些成本科目项需要进行跨期分摊应根据项目具体情况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。 需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。 三、六类公摊费用及期间费 在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。 土地成本 该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。 六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。 开发前期准备费 测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为达到测算的准确性和精细化，应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。 报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。 三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。 园林环境 在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。 在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制