房地产投资测算错漏缺专项分析及总结.pptx

投 漏缺 分析及 目录 1 投资错漏缺分析 2 投资错漏缺关注清单 3 后续相关工作要点与方向 分析说明 »背景：投资测算是项目定案的决策依据，是风险前控的重要内容，是对拟 获取项目经营状况预判的基础导向。项目获取后能否健康发展，是项目投资 的出发点和落脚点。 »形式：通过总结与分析以往编制目标成本的相关项目投资错漏缺的情况， 形成关注清单。通过标准管控动作降低投资测算风险，提高资金安全和盈利 能力。 »样本：11个项目 »数据来源：投资测算、目标成本 01 56% 72% 8 7 二、成本错漏缺原因分析 72% 12% 10% 6% 前期缺乏数据库或数据库不足，计 算错误，计算基础明显错误、费用 计算随意 前期无相对明确的计算方案，导 致实际成本增加的，如基础工程 费按建筑预估 拿地对地块调研不充分，导致成本少 算漏算 投资阶段对项目定位不清，导致成 本漏算少算，如产品定位不清 专业欠缺 方案不明 调研不足 定位不清 通过对比分析发现，造成成本错漏缺的主要以下几点原因，其中： 原因说明 2018年启动的项目多为2015/2016年获取的老地块，由 于前期缺乏完整的数据库与测算模型； 前期各项机制尚未完善，缺乏对市场竞品产品及去 化情况、客户群、优劣势、地块内外四至等风险因 素深入研究与分析，建造标准不明确 三、成本错漏缺科目分析 土地成 本, 2% 三费, 17% 建造成 本 81% 行政事 业性收 费与前 期工程 费 , 11% 主体建 筑安装 工程费, 56% 社区官 网工程, 11% 景观环 境工程, 9% 公共配 套设施, 3% 设其他 费 , 4% 工程建 开发间 接费, 7% 营销费用, 11.76% 财务费用, 70.59% 管理费用, 17.65% 结论：投资错漏缺金额中建造成 本占比最高（81%） 结论：费用类成本缺漏中， 财务费用占比70.59% 总成本 建造成本 三费 结论：主体建安占建造成本错 漏缺的56% 序号 项目名称 目标成本目标 总成本 （万元） 投资错漏缺（万元） 占比（%） 按类别 合计 按类别 合计 土地成本 建造成本 三费 土地成本 建造成本 三费 1 AA一期 146504 0 27051 5027 32078 0% 84% 16% 21.90% 2 BB-一期 88795 938 11708 3085 15731 6% 74% 20% 17.72% 3 CC-一期 79252 694 8023 2110 10827 6% 74% 19% 13.66% 4 DD-一期 103012 0 6542 1958 8500 0% 77% 23% 8.25% 5 EE-一期 34296 0 1961 680 2642 0% 74% 26% 7.70% 6 FF-一期 162965 0 9679 1163 10842 0% 89% 11% 6.65% 7 GG-一期 61644 0 2890 811 3701 0% 78% 22% 6.00% 8 HH-一期 18256 0 1072 0 1072 0% 100% 0% 5.87% 汇总 694724 1632 68927 14835 85394 2% 81% 17% 12.29% 监控：3个项目错漏缺金额比例大于10%，占总统计监控项目的27%；8个项目错漏缺比例大于5%，占总监控项目的73%。 排名指标：投资错漏缺金额比例大于5% 四、成本错漏缺项目分析 02 投资错漏缺关注清单 02 01 03 规划指标类 规划条件“四”要素、产品配置、公配配置、 车位配比、地上车位停车占比、停车效率、 可售面积、售价等 专项成本类 原有设施迁移、升级改造、建造标 准、周边环境影响（环评与日照影 响）、回迁物业、财务专项，规划 后期改造成本 土地成本类 土地协议相关风险 04 其他类 尽职调查（股权收购类项目）、增值税税率、成果复核 一、规划指标类— 规划条件“ 四” 要素 2014 2015 2016 2017 容积率 投资测算时，需与营销、设计 等部门做好充分的沟通与联动， 在产品强排方案时结合产品类 型、售价与开发成本，以达到 最优容积率的要求。 通常情况，容积率未做足时需 做专项说明。 建筑密度 投资测算时，规划指标中建 筑密度严禁按照经验值填写， 需要根据项目设计条件进行 填写。（比如：规划设计条 件告知书）； 园建工程的工程量需根据建 筑密度、绿地率等进行闭合 计算。 建筑限高 投资测算，需重点关注建筑 限高，建筑限高会影响产品 方案类型的选择，建筑物高 度不同，结构、电梯、消防 和抗震等成本也不同 绿地率 规划指标中绿地率严禁按 照经验值填写，需要根据 项目设计条件进行填写。 （比如：规划设计条件告 知书） 绿