房地产投资测算速算方法.pptx

第 6 篇房地产投资测算速算方法 投拓人在获取地块信息需进行测算，有些情况需初步估算即可，详细算账很费时间，例 如在外谈项目首次拿到地块信息，必需迅速反应，带着公司测算表算完账再与别人谈就很尴 尬了。以下是一个初步估算的方法，仅供参考：;税前利润率为 1100/18000*96.5%=6.33%,净利率为 6.33%*75%=4.75%。（不含增值税的 销售收入简化为 18000*（1-增值税率 3.5%），简化对结果影响很小，以下同此）。 总结出万能公式，有销售价格和楼面价，估算一下建安成本，项目两个盈利指标如下： 项目净利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*75%*总计容建面 净利率为（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）/销售单价*96.5%*75% 将三费和税金算作销售收入 15%所产生误差很大，还应根据具体情况进行调整；其次该 项目是城市纯住宅项目，地段很稀缺，应该进行以下几个方面的定量和定性调整。;那就调增。 由于该项目是纯住宅项目，现金流回正快，体量一般，所以三费中财务费用可以少算点， 于是对 85%调增 0.5%。 结合（1）和（2），合计对 85%进行调增 2%+0.6%+0.5%=3.1% 所以对 85%调整后， 项目净利润为（18000*（85+3.1）%-10000-4200）*75%*21=2.61 亿 净利率为（18000*（85+3.1）%-10000-4200）/（18000*96.5%）*75%=7.16% 或是 2.611/（1.8*96.5%*21）=7.16% （实际用测算模板测算的结果为 7.30%） 如果将案例 1 中楼面价改为 9000 元/m2，速算如下： 毛利率（18000-9000-4200）/18000=26.6%,调增土增税部分 1%，调增增值税部分 0.4%， 调增财务费用部分 0.5%，合计对 85%进行调增 1.9%： 项目净利润为（18000*86.9%-9000-4200）*75%*21=3.85 亿 净利率为（18000*86.9%-9000-4200）/(18000*96.5%)*75%=10.55% 或是 3.85/（1.8*96.5%*21）=10.55% （实际测算结果为 10.42%） 如果将案例 1 中楼面价改为 7000 元/m2，速算如下： 毛利率（18000-7000-4200）/18000=37.78%,调减土增税部分 1%，调减增值税部分 0.4%， 调增财务费用 0.5%，合计对 85%进行调减 0.9%： 项目净利润为（18000*84.1%-7000-4200）*75%*21=6.20 亿 净利率为（18000*84.1%-7000-4200）/(18000*96.5%)*75%=17% 或是 6.2/（1.8*96.5%*21）=17% （实际测算结果为 16.56%） 如果想简单粗暴一点，可以采用如下公式进行速算?? 项目净利润=（销售单价*（从 80%-90%取值）-楼面价-单位建安成本）*75%*总计容建 面 净利润率=（销售单价*（从 80%-90%取值）-楼面价-单位建安成本）/销售单价*96.5%*75% 对于销售单价*（80%-90%），如果感觉这个项目是纯拍的地王，地价太高，感觉赚不了 多少钱，那就往 90%方向取，如果感觉这个项目很赚钱，卖的也不是纯普通住宅，是商业， 感觉土增税会很高，或是杠杆很高，那就往 80%方向取。总之，给出一个心理的估计值。;以上 1 和 2 的方法，适用于物业状态比较单一的物业和传统的招拍挂，或是能取得固定 票的收并购项目，而对于物业较为复杂或是溢价收并购的项目，就需要进行下面 3 和 4 的调 整了。;（2）按估算的实际楼面价进行速算： 对于有票部分楼面价为 9000 元/m2，无票部分的楼面价为 1000 元/m2，一般是按 25%增 值比例进行等同于招拍挂实际楼面价的估算，本例实际楼面估价为 10000+（10000-9000） *25%=10250 元/m2。 毛利率按有票（18000-9000-4200）/18000=26.67%，调增土增税部分 1%，调增增值税 部分 0.4%，调增财务费用部分 0.5%，合计对 85%进行调增 1.9%： 项目净利润为（18000*86.9%-10250-4200）*75%*21=1.87 亿 净利率为（18000*86.9%-10250-4200）/(18000*96.5%)*75%=5.12% 可以看出，两种方式对于结果的估算是有差异的，差异不大，一般来讲方式（1）速算 的结果更加精准，（2）中实际楼面价不好估。;毛利率（18000-7000-4200）/18000=37.78%,调减土增税部分 1%，