房地产市场政策周期研究.pptx

;经济增长;央行收紧流动性;;生产强，需求弱：21年5月制造业PMI为 51%，较上月缓降 0.1 个百分点；新订单指数为51.3%，低 于上月0.7个百分点，但仍位于景气区间，市场需求扩张步伐有所放缓。制造业保持平稳扩张。;一季度产能周期上升，但当前增速放缓；物价方面，5月 CPI 同比上涨 1.3%, 消费品涨价受上游原材料 涨价传导影响，食品价格受猪周期及蔬菜价格下行速度放缓有所回升，非食品方面，成品油提价抬升交 通运输成本，PPI 增长在大宗商品涨价受监管层保供稳价信号下预计增长将冲高见顶回落。;宏观流动性主要是从M2和GDP的增速差来衡量，当M2与GDP的增速差扩大的时候，流动性越充足； 由于央行逆周期释放流动性，M2和GDP的增速差在年初疫情期间扩大。 当前经济产能周期上行，但增速有所放缓，物价增长预计将有所放缓，前期货币政策收紧预计将有所;社融增速同名义经济增速基本匹配，全年货币政策预计将维持“稳健中性”基调， 2021年5月社会 融资规模存量增速为11%，同比增速有所放缓，增量为1.92万亿元，比上年同期少1.27万亿元，比 2019年同期多2081亿元。;2020年一季度疫情，宽货币快速加杠杆之后，四季度货币边际收紧，当前处于去杠杆阶段，2021年一季 度居民、政府部门杠杆率罕见下降，贷款集中度、三道红线等宏观审慎政策控制杠杆率分子端债务总量增 速，经济复苏-繁荣高增长改善分母端收入总量，预计今年将延续去杠杆，严控地产行业杠杆率，整体金 融风险保持稳健，资金面总量扩张预计有限。;房价增长周期：21年2季度，处于2019年一季度增速峰值后的下降周期尾端后的景气区间； 21年3月，70个大中城市有62个新建商品住宅上涨，环比持平；;总量资金面来看，21年一季度我国人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，增速进一 步放缓，需求端个人房贷余额管控趋严，按揭投放增长趋稳，房贷利率连升3个月，预计资金增量空间 有限，地产行业层面，随着“三条红线”、房贷集中度新规在资金需求端、 供给端共同发力，预计整 体融资环境维持偏紧状态;居民按揭贷款与商品房销售面积波动相关，历史纵向对比来看，虽然地产需求强劲，;;销售与房企???金充裕度：销售、居民房贷增长基本与房企资金充裕度同向变动，即使在政策 收紧信贷背景下，销售景气支撑 2021年2季度房企资金维持当前相对充裕状态。;地产销售 地产投资：21年一季度销售面积反弹迅速，2~3个季度 后地产投资增速可能迎来阶段性高峰，其后大概率增速放缓。;地产投资结构：2021年1季度，地产主、被动投资共振上行，当前处于2020年后的地产上行 加速段， 两集中土拍限制新开工、竣工、建安增速，两集中结束后，预计重拾增速。;新开工;广义库存 = 开工未售库存 = 累计新开工面积 – 累计销售面积 隐形库存 = 累计停工面积 累计停工面积 = 累计新开工面积 – 累计施工面积 累计施工面积 = 期末施工面积 + 上期末累计竣工面积 显性库存 = 开工未售库存 - 隐性库存 = 竣工库存+在建库存 竣工库存 = 竣工未售 = 统计局全国商品住宅待售面积 在建库存 = 在建未售 = 显性库存 - 竣工库存;;;;3月涉房类政策仍以偏紧为主：据不完全统计，3月涉房类政策（含中央及地方）共47项，环比升 74.1%；其中偏紧类27项，占比57%，偏松类10 项，占比21%。;;4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加 保障性租赁住房和共有产权住房供给（延续了去年12 月中央经济工作会议），防止以学区房等名义炒 作房价。 整体来看，会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，主要着力点还是在于规范楼市纪律，尤其是平 抑今年以来热点城市二手房价上涨过快趋势。;;宏观政策启示：;4月份重点城市发展周期示意图;专业，让事业更简单