可修改第六章固定资产评估(二)房地产评估学习.ppt

1.现行市价法 房产价格=类比房产单价*(1±被评估房产差异因素调整率)* 〔1+期间房价上涨率〕*建筑面积 2.剩余估价法 建筑物评估价格=建筑物年纯收益*P/A =〔房地合一纯收益 - 土地价格*土地预期收益率〕*P/A 折现率=建筑物的预期收益率+建筑物折旧率 3.重置本钱法 房产净值=房产重置全价*(1-年折旧率*已使用年限) =房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧 =房产重置全价*成新率 应用举例： 某钢钢筋混凝土构造的写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元每平方米。经济耐用期为60年，土地使用权性质为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2021年8月，类建筑物的重置价格为4000每平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑面积平方米50元，空置率为10%。每年支付管理费为年租金的2%，，年维修费用为建筑物重置本钱 1%，其它税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2021年8月的价格。 解：〔1〕计算有效毛收入 有效毛收入＝50*11000*(1-10%)*12=5940000〔元〕 〔2〕计算年总费用 管理费用＝5940000＊2%＝118800 维修费＝400＊1100＊1%＝440000 其它税费＝5940000＊5%＝297000 年总费用＝118800＋440000＋297000＝855800 〔3〕计算房地产净收益 年净收益＝5940000－855800＝5084200 〔4〕计算房地产价格 土地使用权剩余年限为：50－10＝40年 写字楼剩余经济年限60－4＝56年，因此房地产年限为40年。 房地产价格＝5084200＊〔P/A,8%,40)元〕 房地产单价＝11000＝5511.55 谢谢观看 献给大家几句我很喜欢的话 天将降大任于斯人也 必先劳其筋骨 坚持的人才会成功 爱好学习的人才有梦想 没有谁一开场就拥有一切 努力就有未来 〔1〕书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。 〔2〕黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。 〔3〕读书要三到：心到、眼到、口到 〔4〕一日无书，百事荒废。 ——陈寿 〔5〕我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。 ——高尔基 〔6〕书到用时方恨少，事非经过不知难。 ——陆游 精品文档谢谢大家下载，开心生活每一天 努力不会白费，终有出头之日 小看生活天天安康快乐喜欢就要说出来 学会拒绝是一种基进步 我会会还你喜欢还是需要自由的〔7〕读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。 ——笛卡儿 〔8〕理想的书籍是智慧的铜匙。 ——列夫托尔斯泰 〔9〕书籍是造就灵魂的工具。 ——雨果 thtfyhfthfghgjytuytuthfhffththcfbhjyijuyjgvbbfdggdhfthvghgjyjukujbnuittrtfg头发任天堂已恢复vhjyyt VCvhhj附件让人体育部2玩儿 〔10〕书籍是全世界的营养品，生活里没有书籍就好似没有阳光；智慧里没有书籍就好似鸟儿没有翅膀。 ——莎士比亚 〔11〕问渠哪得清如许，为有源头活水来。 ——朱熹 〔12〕人的影响短暂而微弱，书的影响那么广泛而深远。——普希金 〔13〕贪者因书而富，富者因书而贵。 ——王安石〔14〕好书不厌读百回，熟读课思子自知。 ——苏轼 精选文档 再看一个房地产评估的综合案例 第二节 土地使用权评估 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产本钱和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。 一、土地价格的特性 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关〔受政策影响〕 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 1、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相别离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出