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市调报告 苏州楼盘调研报告 第一页，共三十五页。 市调概述 本次市调从2013年06月18日至19日，历时三天，范围为武汉南湖板块、大桥板块以及白沙洲板块的相关楼盘，具体包括金地圣爱米伦、大华南湖公园世家、泰然南湖玫瑰湾、保利心语、联发投龙湾、万科金色城市以及福星惠誉东澜岸。市调目的是实地了解相关楼盘及其必威体育精装版情况，并进行相应分析，以期为我司项目决策提供参考。 第二页，共三十五页。 相关楼盘分析要点 ● 楼盘总体情况，如规划、配套、区域等 ● 楼盘自身风格、特点、定位等 ● 各项目优势及其不足之处 ● 各楼盘与邻近楼盘关系，以及对我司项目之影响 第三页，共三十五页。 金地圣爱米伦 圣爱米伦 金地圣爱米伦位于南湖之西，毗邻二环线，占地22万方，建筑面积38万方，容积率为1.58，绿化率为30%。项目由高层住宅、花园洋房及墅院洋房组成，并辅以极具特色的园林逸景及高端商业配套。 项目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分钟车程左右，生活购物较为便捷。周边有数所高等院校，文人气息较为浓厚。 规划概述 第四页，共三十五页。 金地圣爱米伦 设计风格 金地圣爱米伦设计理念来至法兰西，其住宅、装饰、景观、会所、空间组合以及物业形态均具有浓郁的法式风格，以凸显项目定位与特色，并试图以这种浓墨重彩之笔给予业主一种原滋原味的法式情调生活。 第五页，共三十五页。 金地圣爱米伦 建筑体现着一个民族的性情，而法国是一个浪漫的国度。法式建筑正彰显出法国典雅、高贵与浪漫的独特格调，其风格在豪华、端庄的同时，更凸显出一种浪漫的诗意。 法式风格具有一种古典美，其建筑多采用对称造型，外部多圆形廊柱，斜坡面运用广泛，尤其是屋顶。颜色稳重，给人一种舒适而尊贵的感觉。外墙多以石材和仿石材装饰，对一些特定部位常以精雕细琢。 设计风格 第六页，共三十五页。 金地圣爱米伦 设计风格 石材饰面 斜坡面 法式廊柱 对称造型 颜色稳重舒适 第七页，共三十五页。 金地圣爱米伦 “千万不要和法兰西谈洋房”“在此之前，武汉从未法兰西”两句广告，一语道破金地圣爱米伦的风格基调。而金地以其优异的品牌形象，不俗的实力与创新，确实将圣爱米伦打造得颇具法式风情。 一方面，圣爱米伦在物理层面上具备了法式格局，无论建筑特点、园林绿化，空间组合，还是点缀各处的雕塑浮图，配套的红酒会馆，以及极具情调的风情街，处处可见法兰西精致与优雅的痕迹。 另一方面，圣爱米伦在软性传播上一直坚持着法式口吻，从媒体传播，项目资料，到活动造势，具体营销，至始至终以法兰西自居，试图以此彰显自身的与众不同与独一无二，并拉开与其他项目的距离。 得益于自身的品质与良好的策划，金地圣爱米伦的法兰西情调，已是深入人心，其高端的定位业已明显。而基于高收入群体对高品质与个性化生活的追求，势必会让金地圣爱米伦在该群体中颇具吸引力。 风格定位 第八页，共三十五页。 金地圣爱米伦 ●金地品牌形象佳，项目自身品质好，策划与传播精准到位，拥有特殊的吸引力。 ●户型、绿化与物业均属上乘，在南湖一带同档次楼盘中，有不小的竞争力。 ●周边教育资源丰厚，区域相关配套较好，距武昌核心商圈在理想车程之内，购物较为方便。 项目优势 第九页，共三十五页。 金地圣爱米伦 ○虽然金地圣爱米伦品质与定位皆不错，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低单价，过于昂贵，可能会使一部分想追求高品质居家的中高收入者心生犹豫，望而却步。 ○圣爱米伦自身绿化与景观虽显不俗，但周围环境不佳，数片荒地以及受污染的巡司河皆会使其扣分。尽管周围可能随后便会开发，巡司河在政府着力治理之下亦可能日渐清澈，但绝不是朝夕之事，可预见未来数年圣爱米伦都会受周边扬尘与噪音的一些影响。不过只要周围成熟，圣爱米伦自身价值与居住品质，便会立即复苏并得到提升。 ○10分钟配套仍显不足。圣爱米伦虽然距中南、街道口较近，但一线配套仍显不济，居住生活的便利性不足。小区内的法式风情街招商后，会有一定缓解，但受格调的限制，难有明显好转。所以，只能等待圣爱米伦相关综合商业配套了，但那是两年左右之后的事了，因为综合商业体尚未开工。 劣势与不足 第十页，共三十五页。 金地圣爱米伦 项目对比 金地圣爱米伦属高端楼盘，尽管价格昂贵，有些不足之处，但在南湖板块同档次楼盘中，还是非常具有吸引力，尤其是对于有异国情调、浪漫情怀的高收入者。不过圣爱米伦的价格与周围条件的滞后，仍可能会将一部分潜在客户推向其他楼盘，譬如泰然玫瑰湾的洋房别墅，以及保利心语的联排别墅。而基于定位等不同，金地圣爱米伦并不会对我司项目的联排别墅造成冲击，相反我司可利用自身特点与优势，形成差异化竞争。 第十一页，共三十五页。 大华南湖公园世家三期 规划概述 三期 大华南湖公园世家三期为其二期向西扩展，居南湖板块核心，文馨