中国工业地产高层峰会之论联东U谷总部综合体模式.ppt

天津联东U谷.北方耀谷 ——产业综合体的新作品 项目签约于2019年12月20日，位于天津北辰区，地处京津产业走廊上，扼守产业进津的北部咽喉位置。 占地约1900亩，规划建筑面积250万平方米，2019年3月19日首期项目开工。 总部综合体 ——产业地产的高端产品—— 一、二线城市城市中心、副中心 重点支持区域发展第三产业，发展以总部研发、设计创意为核心的服务经济 构建独栋办公、高层办公、酒店公寓及商业设施为一体的综合业态，形成业态相互支持、促进的高端化、多功能、高效能的聚合平台，能迅速提升区域城市形象、提升区域的产业能级，提升区域的持续竞争力。 总部综合体模式 在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。 独栋 办公楼 不均衡容积率：高配低 不均衡规模组合：大配小 打造企业集群和服务链 突出总部主题，多业态组合促进 总部综合体模式解析 打造办公、商务、生活一体化高品质平台 体现尊贵感、独立感 合理的面积和总价区间 吸引企业总部集聚 企业相互学习创新 品质化的生活设施 满足中高端人士生活需要 吸引生产性服务业企业 服务总部企业 集聚办公类商业服务企业 提供品质化商务平台 总部综合体模式成功的关键 打造总部 气质、气势、品质 区位优越、交通便捷 规模宏大、规划大气 立面高贵、园林优美 用材考究、做工精细 配套完备、服务完善 总部气质 A 园林 环境 总体 规划 立面 造型 配套 设施 材料 设备 B C D E 企业总部、品牌企业集聚 有稳定持续的税收贡献 提升城市形象，集聚人才 快速出形象、成规模 总部经济为核心、生产性服务业为支撑、商业生活配套为补充 实现 总部经济效应 处于城市规划主要发展方向 交通便利，路网成熟，轨道交通发达 信息通达能力良好，周边居住商业氛围较成熟 地块条件 国际性大都市的城市副中心、经济开发区、产业新区 省会城市、二线城市的中心，次中心区域 GDP、总部经济排名前20位城市 城市选择 第二产业基础雄厚，发展较为成熟 第三产业发展初具规模 城市化率在40%到70%之间。 总部办公60%-70%/公寓10%/商业20% 办公业态：独栋办公、高层办公、研发创意办公、SOHO。 业态配比 产业支持 规模要求 占地300-600亩，总建筑面积50万方-80万方之间。 总部综合体发展的选址标准 位于无锡北塘区，占地800多亩，规划建筑面积约130万平方米，总投资100亿元，建设投资70亿元，拉动投资 30亿，满足约2万人的办公需求，是集总部办公、科技研发、商务生活配套于一体的总部经济综合体！ 无锡联东U谷 —总部综合体新典范 园区整体黄昏鸟瞰图 园区内街整体黄昏鸟瞰图 园区白天沿街透视图 园区首期简欧风格鸟瞰图 内部街景夜景效果图 首期项目内部白天效果图 提升区域价值 助力企业成长 提升区域价值 助力企业成长 提升区域价值 助力企业成长 提升区域价值 助力企业成长 中国产业地产 专业运营商 提升区域价值 助力企业成长 以创新的力量 推动产业地产再升级 —— 论联东U谷总部综合体模式 —— 国家发展规划给社会发展明确的方向和指引 产业升级的需要 区域规划发展的需要 城市（城镇）化需要 产业集聚的需要 产业与城市 发展相结合 十二五规划明确提出 以加快转变经济发展方式为主线 适应城市化需要 开发 产业发展载体 城市化的规律：区位价值凸显 以东带西 东西联动 北京城市发展模式 上海城市发展模式 中心+环线的摊大饼模式 随着环线外延，中心的集聚作用越来越大，负荷越来越重 多片区联动发展模式，浦东新区建设时，进行浦西旧城改造，实现“以东带西、以西促东、东西联动” 城市化进程迅猛，土地价值和功能在动态提升 城市的土地日益稀缺，土地地租级差效益明显 中心城区社会资源集聚、区位品牌优势显著，但商务成本攀升 城市郊区成本规模优势明显，但资源配套缺乏，人气有待提升 产业化的规律：功能集聚发展 制造 研发 营销 高附加值 高附加值 低附加值 产业微笑曲线 产业“脑体分离”加速 ：高低端价值链环节资源合理配置 产业链价值特征明显：高端注重环境、品质、配套；低端关注成本、交通 产业功能集聚化发展：形成高端化集群和成本型集群 产业的升级与集聚规律 产业控制力不同 附加值的不同 智力含量不同 人才资源需求不同 成本敏感度不同 产业各环节的差异 城市化与产业化的共同作用： 区位决定产品 制造 研发 营销 高附加值 高附加值 低附加值 产业发展规律 城市优越区位，做产业高端载体，集聚发展产业高端环节 城市偏远区域，做产业规模载体，集聚发展产业低端环