房地产企业总裁的财税陷阱与解决之道.ppt

房地产企业总裁的财税陷阱与解决之道 下面问题你的企业存在吗？ ——不知道未来项目最终如何交，交多少税 ——恐惧税务检查 ——财务同老总很少在工作上进行深入沟通 ——财务同其他部门经常出现争议 ——财务人员总是不稳定 房地产企业财税管理三大困境 房地产企业涉税风险特点 一、房地产企业税负重，风险大 二、房地产企业收入无法隐瞒 三、房地产企业风险隐藏周期较长 四、房地产企业涉税责任划分不清 房地产企业财税管理流程 房地产企业总裁的财税陷阱 房地产企业拿地陷阱 一、企业拿地的两种方式 出让与转让 二、出让土地陷阱 1、主体调整陷阱 原来准备A公司开发，后准备B公司开发，有何问题？ 2、出让金返还陷阱 出让金先交后返，究竟要不要缴税？ 房地产企业拿地陷阱 三、转让土地陷阱 1、土地过户陷阱 甲公司拿到土地，未开发转让给乙公司，能否直接过户？ 2、转让时机陷阱 甲公司工业用地，拟转让给乙公司，因先变性再转让还是先转让再变性？ 3、转让价格陷阱 甲公司转让一块土地给乙公司，双方自行压低转让价格规避缴税，是否可以？ 房地产企业拿地陷阱 四、出让与转让的转化 甲公司有一块划拨土地，拟同乙房地产公司合作进行开发，请问是否需要将土地转移到乙公司？ 如果需要，请问如何将土地转移过去？ 房地产企业拿地陷阱 五、拿地中的拆迁补偿陷阱 1、是否所有拿地都会遇到拆迁补偿？ 2、真补偿与假补偿 ——补偿与损失 ——补偿与转让 3、货币补偿中的证据链条取得 4、房屋补偿中的视同销售陷阱 房地产企业拿地陷阱 拿地小结： 1、拿地有两种方式，出让与转让； 2、从政府以出让方式拿地尽量不要变更主体，同时关注出让金返还； 3、转让土地关注过户条件、过户时机和公允价格； 4、某些时候可以在出让与转让之间选择； 5、关注拿地中的拆迁补偿，预先设计，完善资料。 合作开发陷阱 一、什么是合作开发？ 二、合作开发的关键决策点是什么？ 1、开发主体选择 2、利益分享设计 3、公开或者隐瞒 三、合作开发究竟有多少种？ 四、合作开发中你是否说了算？ 收购（转让）公司股权陷阱 一、收购（转让）公司股权真的能避税吗？ 1、双方要交什么税？ 2、究竟规避了什么税？ 二、收购中的个税问题 躺着也能中枪 三、收购中的土地成本问题 收购中土地成本究竟能不能调整和筹划？ 四、收购谈判要不要叫上财务？ 投资陷阱 一、对外投资和接受投资的税收陷阱 1、土地不动产对外投资交什么税？ 2、接受土地不动产投资交什么税？ 二、认缴资本与实收资本陷阱 认缴资本就无人管了吗？ 认缴资本制下还需要验资吗？ 认缴资本制下还存在抽逃注册资本吗？ 投资陷阱 三、投资中的出资方式 货币、实物、无形资产、股权、债权 四、不做股东算不算投资 1、合同约定是否可以？ 2、委托持股是否可以？ 五、投资好还是借款好 注册资本大一点好还是小一点好？ 旧城改造陷阱 一、各种各样的旧城改造模式 1、安置开发完全分离模式 2、安置开发半分离模式 3、安置开发完全结合模式 二、安置房到底交不交税？ 1、缴税与否的判断标准是什么？ 2、缴税划算还是不交税划算？ 旧城改造陷阱 三、旧城改造中的投资主体陷阱 1、改造主体与投资主体 2、投资主体想要调整行不行？ 四、旧城改造土地成本陷阱 1、旧城改造中的土地成本构成是什么 2、土地成本需要为财务准备什么东西？ 3、乱七八糟的花费如何进入成本 超出政策的补偿；未通过城改办企业直接补偿部分；拆迁指挥部人员补助；旅游费用；过节费用 融资与资金管理陷阱 一、民间融资利息能不能入账 1、个人融资和内部集资 2、其他民间融资机构 3、其他非金融机构 二、甲公司从银行借款给乙公司用行不行 1、甲公司借款如何打入乙公司？ 2、甲公司借款利息能否计入乙公司？ 3、统借统还业务的标准 融资与资金管理陷阱 三、老板个人借款给公司行不行 不收利息行不行？ 收了利息如何入账？ 四、集团内部资金管理陷阱 1、防不胜防的往来款税收风险 2、乱七八糟的内部资金流 2、无法解决的外部利息入账 商品房预售销售陷阱 一、开盘前内部认购要不要缴税 1、各种定金、订金、诚意金、排号费 2、究竟是内部认购还是借款 二、隐瞒收入风险有多大 1、强行隐瞒的低级处理手法 ——往来款中的暂借款 ——有零有整的其他应付款 ——开盘前后的往来异动 商品房预售销售陷阱 二、隐瞒收入风险有多大 2、收入能永远隐瞒吗？ 隐瞒的收入如何转回？ 三、按揭款的缴税风险 按揭银行要求全额发票怎么办？ 四、分期付款的缴税风险 促销模式陷阱 一、富有创意的营销思路 促销模式陷阱 二、风险巨大的售后回租模式 促销模式陷阱 二、风险巨大的售后回租模式 商业运营中必须考虑的几个关键因素： 1、商业运营模式 租赁式