房地产涉税风险自查与税收检查应对201306.ppt

自查框架 两个角度： 角度一：项目推进阶段 自查框架 两个角度： 角度二：项目收入成本架构 收入自查 一、预售与销售收入自查 1、预收账款账户检查 2、其他应收款检查 3、定金、订金、会员费、排号费检查 4、分期付款的收入确认风险 收入自查 二、视同销售收入自查 1、自查有无遗漏 2、自查价格是否公允 3、视同销售公允价值沟通 收入自查 三、价外费用收入自查 营业税条例实施细则 第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。 收入自查 四、收入确认时间点自查 1、什么是收入结转时间点 2、提前结转收入 3、推后结转收入 收入自查 五、不同营销模式自查 1、佣金支付风险 2、买赠促销方式风险 3、售后回租风险 4、售后回购风险 收入自查 六、其他收入自查 1、租金收入 2、投资收入 3、政府补贴收入 4、政策性搬迁收入 5、违约金收入 成本自查 一、成本对象自查 1、什么是成本对象 2、成本对象和建账有何关系 3、成本对象和成本归集有何关系 成本自查 二、成本归集自查 （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 　　 成本自查 二、成本归集自查 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 成本自查 三、甲供材风险自查 （一）、甲供材在哪里 （二）、甲供材怎么办 （三）、甲供材与甲供设备 （四）、甲供材中的三个特例 成本自查 四、共同成本分摊风险 （1）、检查土地成本分摊是否合理 （2）、检查其他共同成本分摊是否合理 （3）、检查利息分摊是否合理 （4）、关注所得税同土地增值税的差异 成本自查 五、借款利息风险 （1）、检查账务中列支的借款类型 （2）、检查民间借贷利息率 （3）、检查民间借贷利息是否列支及列支凭据 （4）、检查利息资本化的情况与关键点 （5）、检查关联方借款情况及账务处理 （6）、检查有无集团转贷业务 （7）、检查有无个人借款公司使用情况 （8）、检查金融机构财务顾问费的列支情况 （9）、检查有无委托贷款及其利息列支凭据 成本自查 六、开发成本预提风险自查 （1）、检查及确认交房时间 （2）、检查实际列支成本同总成本的差异 （3）、检查财务核算所缺合同、票据、决算报告等 （4）、同工程部门沟通完善相关资料 （5）、检查测算合同数额10%，同差距进行比较 （6）、检查有无应交未交的政府费用 （7）、检查有无应建未建的公共配套设施 成本自查 六、开发成本预提风险自查 （1）、检查及确认交房时间 （2）、检查实际列支成本同总成本的差异 （3）、检查财务核算所缺合同、票据、决算报告等 （4）、同工程部门沟通完善相关资料 （5）、检查测算合同数额10%，同差距进行比较 （6）、检查有无应交未交的政府费用 （7）、检查有无应建未建的公共配套设施 费用自查 一、工资薪金自查 1、扣除依据 2、有无临时人员工资扣除 3、有无两处以上领取工资情况 4、个人所得税风险 费用自查 二、职工福利费自查 1、哪些属于职工福利费 2、职工福利费同工资薪金的划分 3、职工福利费是否扣缴个税 4、交通补贴和通讯补贴风险 5、职工食堂风险 费用自查 三、销售费用自查