产业地产信息梳理-190329.pdf

一、什么是产业地产 1. 概念及演变： ① 以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并 实现产城融合，形成产业价值链一体化平台。帮助企业提升企业形象、提高企业发展力 的新型产业形式。 ② 以产业为核心，地产为载体，根据城市规划，有机整合自然、社会、经济等资源， 综合开发、集约化经营的新兴产业形态。打造产、学、研产业集群，帮助政府改善 区域环境、提升城市、区域竞争力； ③其来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在诸 多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称 为产业地产。 ④ 产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。在政府方面，追求高效增长的经济与 自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的 土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源； 在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争 力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业 两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略 转型。 2. 性质： 住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通 常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。产业地产在工业地产的范围 外形成了整个产业商圈链的地产，不仅有工业生产，还有商业经营等，用地性质为 50年。 二、模式及产品形式： 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于 生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关 环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储/ 商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。 1. 开发模式： 以开发方式区分： ① 以产业物业开发租售为主的地产开发商模式 地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制 式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转 让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。 三种盈利方式： i. 物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大， 且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出 售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商 物业销售比例偏高，普遍在7 成以上，以联东 U谷为例，其物业租售比 维持在2:8左右。 ii. 物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工 业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不 能分单元、分层或分栋出让，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定 的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。 iii. 提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。提 供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空 间，甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。如天安数码城提出 “城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、 商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核 心的产业生态环境。 ② 以PPP为主的产业新城开发商模式 两种盈利方式： i. 土地一级开发获利，产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、 公共设施建设等，因此，土地是其最大的产品，土地出让收入也是其最大的 土地一级开发收