瑞安的项目写字楼定位的报告.ppt

项目总体定位 项目总体定位 项目可能发展物业推导 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 本项目可能发展方向 我们将从区域条件、地块条件、市场条件、客群需求、开发目标五因素进行比较分析，最终确定开发物业方向。 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 区域条件 交通便利、区域专业市场众多，配套商业较为缺乏，商务氛围逐渐成熟。 交通便利、生活配套设施完善，主要布局分在在高校周边以及城市CBD区 交通便利，商务氛围浓厚，周边产业基础雄厚，主要布局分步在城市CBD区以及商务新区 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 展示性强、商业产权、城市综合体建筑布局 40年的商业产权存在较大市场抗性，产权年限较少另外享受不到购买住宅具有的相应条件，对地块展示性要求不高。 需要较强的展示性，对停车位和商业配套需求较为关注 地块条件 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 树立品牌、打造区域地标建筑、选择成长性高、代表性强、价格承受能力强的企业客户 整体档次较低，入住客户成长性较差，讲究性价比，商住混合影响品质 有利于企业品牌的建立，形成区域标志性产品，能够吸引成长性好，代表性强、价格承受能力高的客户 开发品质要求 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 市场辐射面广，销售体量大、去化速度快的、存在供需缺口的产品 市场体量较小，去化速度慢，失败案例居多，如东恒国际和上层建筑，目前已经转为商务办公和酒店功能。成都企业“好面子”的特性，SOHO公寓用于办公，市场接受度低 市场供需体量都较大，市场接受度较高，但存在局部供过于求的状况，而本区域标准写字楼还是空白，有利于抢占市场先机。 市场认可度 项目可能发展方向推导 SOHO公寓 标准写字楼 中小企业为主，价格较低、面积需求小，配套完善、办公物业改善升级需求强烈 主要针对创业起步期和规模较小的企业客群和投资客群，办公面积需求小，项目总体配套完善符合这类客群需求。 单价、总价较高对客群有一定限制，但软硬件配套设施齐全，满足现有客户升级办公条件的需求。 目标客群需求 方案比较分析结果 项目可能发展方向推导 从上述比较分析，标准写字楼的开发方向与本项目的发展条件较为契合，SOHO产品的契合度较差。因此，将开发标准写字楼作为本项目的首选发展方向，开发SOHO产品则可以作为备选方案。 项目总体定位 项目总体定位 写字楼性质定位 城北·首席经济、实用的区域型写字楼 写字楼性质定位 写字楼性质定位 关键词之一： 区域型写字楼 定义 以“职住合一”为主导理念的“新都市主义”明确提出，城市功能应该混合，写字楼功能应讲究实用性。在城市布局中，必然应该有区域写字楼的存在。职住合一，即关乎经济，也关乎生活方式。 按照现代理念统一规划设计，依托交通枢纽，将商务楼宇、商业设施以及相关的生产生活服务配套设施合理有效地集中，在本区域内形成形态美观、资源节约，充分体现以人为本的，具有较强现代服务产业集聚能力的写字楼，称为区域型写字楼 什么是区域型 写字楼 区域写字楼市场分析 30万 区域从业人口： 项目辐射区域范围包括荷花池片区从业人口10多万人、驷马桥街办所属区域从业人口10万人、府青街办从业人口10万人，合计30万人左右 区域潜在办公需求预估 15m2 人均办公面积：参照国家规定的政府机关人均办公面积比例，区县级大致在10-20平方米，我们选取15平方米作为测算标准。 区域办公物业需求量预估30*20%*15=90万m2 90万m2 区域写字楼市场分析 区域写字楼供应体量预估 供应合计56万m2左右 区域现有办公物业体量 （含企业自建办公物业） 未来两年潜在办公物业供应量 46万m2 10万m2 项目区域现有典型办公物业情况 办公物业名称 地址 办公体量（㎡） 区域现有租售物业 （合计：约30.9万㎡） 朝阳大厦 二环路北四段49号 约7000 荣华大厦 二环路北四段45号 约7000 新银商务楼 成都市解放路1段204号 约6500 东泰国际文体商城 二环路北三段388号 约30000 明珠国际酒店 成都金牛区解放路二段329号 21000 南玻商厦 互助路8号 50000 金宇大厦 成都市一环路北四段191号 28393 荷花池商铺写字间 荷花池 约130000 住宅办公 区域住宅楼 约30000 企（事）业单位自建办公（合计：约15.5万㎡） 中国石油川庆钻探工程公司 府青路1段3号 约8000 西建集团 红花路 3000 华西十二建 解放路 3000 成广公司 解放路 2000 绿宇商厦 互助路 5000 攀钢大厦酒店 一环路北三段167号 25000 四川省建筑科学研究院 一环路北三段55号 15000 成都地质调查中心 一环路北三段 10000 地矿大厦 人民北路一段2