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淮阳房地产市场简析 2021年10月15日-2021年11月17日，因为购房的原因，我从长沙回到我的家乡-豫东小城淮阳，经过拉网式的摸底排查，终于摸清了淮阳的房地产行情。下面就是我在半个月里的调查情况： 一、 淮阳城市规划与城市建设 根据《淮阳2021-2021城市建设总体规划》的北抑、南拓、东限、西扩要求，淮阳城区重点向西城区、向南关发展，所以新建楼盘主要集中于西城区及龙都大道南段。这有几个原因： 第一，历史原因：陈楚古城就是这座城市。淮阳幅员辽阔，人口密集，自1989以来，西城区开始建设西城区，为今天的中国大开发奠定了良好的城市建设基础。因此，选择西城区，因为西城区靠近周口。南关主要是文物保护区，北关是旅游景区和工业区，东湖离城市较远，所以城市居民不愿搬远。 第二、政策原因：自从周口确立“周项淮大三角”建设战略之后，周口、项城、淮阳都加快了融城建设步伐。周口向东、向北拓展，先是成立了川东新区，又划原淮阳县搬口乡、许湾乡、商水县李阜口乡归川汇区。淮阳向西、向南发展，项城由于政治区划原因，向西发展。 三是交通原因：商周、大广高速公路主要集中在西城区附近。此外，未来建设的郑合高铁等主要交通设施也主要集中在周淮之间。 正是看中了西城区所具有的以上优势，所以淮阳的筑城运动主要集中于西城区。二、淮阳房地产的现状 目前，我县城镇居民住房状况可分为三类：旧城单元甲级福利住房和城市单院落私人住房、新区乙类商品住宅和别墅单院落住房、丙级政府安置户。人均居住面积15-60平方米，发展极不平衡。 经济适用房在政府的正确倡导下，健康发展，但廉租房还没有成型，处于摸索阶段，商品房的开发建设所占比例已经达到住房建设比例的50%左右。私人建房较多，约占市场的35%。 淮阳县仍处于房地产开发的初级阶段。与前几年相比，它相对标准化，也不标准化 向规范转变的关键阶段。 房地产市场混乱，缺乏统一规划和管理，无序盲目开发，急功近利，不重视配套服务设施，绿地率、建筑密度、日照间距、容积率等硬指标过低。社区配套设施相对匮乏。无论是已建成的楼盘还是即将建成的楼盘，都只是在街道上做一些社区底层的生意，作为生活配套设施；但是，与现有建筑相比，拟建建筑的配套设施有了很大改善。有几栋建筑设计了地下停车场，一些社区也修建了自己的幼儿园。西城帝景还计划建造两座26层的四星级酒店和大型购物中心。休闲设施减少。物业服务机构较少，管理水平严重，不能满足业主的要求。 产品类型单一，品质有待提高，有待开发新的户型。 个别开发商的项目开发流程不规范。5.存在售房证不齐全的现象。有些楼盘甚至交付了两三年，业主还没有拿到房地产证。施工现场管理松懈，客户看房子没有安全措施，达不到安全施工标准。 在淮阳的房地产市场上，品牌开放商几乎没有，多为淮阳本地成长起来的开发商，有的原来就是包工头，有的公司注册时间不到1年就开始开发楼盘。个别本土成长的开发商缺乏品牌意识，多以获利为目的，有的无证销售。 住宅建设规划与城市建设规划不协调，随意性和商业性严重。有路的时候，有房子面对着街道。通常情况下，这条路没有修缮，道路两侧都有许多高层建筑。街道上的绿地变成了空谈。 住房建设过程中，对自然景观的破坏比较严重，填湖造宅，填河造宅屡禁不止。严重影响市容市貌，违背城市总体规划要求。 房价上涨太快了。房价的制定没有进行市场调查和分析。报价很高。几家计划开业的公司的平均价格超过3000元/平方米，已经超过了淮阳人的购买力。3、 调查对象和财产分析： 这次主要的调查对象包括已建、在建、待建楼盘。 已建和在建的建筑包括西城阳光花园、南湖阳光滨水区、万郑龙湖市、祥瑞花园二期、风华花园、金源社区、嘉园社区、星光花园、金旭花园、教师公寓、轩悦社区、新源社区和“温馨家园”经济适用房社区。 待建楼盘：翰林院、龙湖春天、羲城名郡二期、龙都南大街、羲城帝景、龙湖御景下面对各楼盘及相似楼盘进行品析：1、西城阳光花园 物业位置：郴州路西段 交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里 周边设施：淮阳市第一中学、自建双语幼儿园、淮阳市中学西校、第二实验小学、玉祥职业中学、淮阳市妇幼保健院、淮阳市新人民医院 总体规划：项目占地１１２亩，建筑面积１２万方，共１０００余户。由３２栋精品洋房和４３套带庭院别墅组成，目前淮阳最成熟的高档小区。小区地段位置佳，随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁，尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移，给西城区未来发展注入强生剂。绿化率高达３３％，共分三期开发，其中一、二期开发已经入住，三期销售情况良好。 主要产品：