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房地产销售法律知识培训; 所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的“不动产特性”决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。;;商品房买卖合同;当事人主体;出卖人;买受人;2、《太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 在本市市辖六区购房实行限购政策。 自本意见发布之日起，原则上 (1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房； (2)对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。;3、外国人购房条件 根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。;商品房销售过程中的意思表示 ;房屋买卖合同的标的：房屋;1、商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。 4、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 5、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 ;土地性质;★返回上一层菜单;五、商品房买卖合同的成立与生效 ;合同的成立;要约;要约和要约邀请;什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？ ;合同的生效;; 如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？ ; 未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力 ;关于商品房认购书和定金的效力问题 ;格式条款问题 ;★返回上一层菜单;房产交付、风险承担、产权办理 ;商品房从什么时候开始就算交付？;房屋的交付后的风险该由谁承担？ ;商品房买卖合同的解除 ;★返回上一层菜单;《解释》中涉及合同当事人可依法行使解除权解除的条文多达8条，分别是《解释》的第8条、9条、12条、13条、14条、15条、19条、23条。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括： ;?1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；?2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 以上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 ? 3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的； ? 4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用； ? 5、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的； 根据《解释》，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积