第五章 房地产价格与税收.ppt

（1）土地增值税及相关规定 1）计算增值额 土地增值税增值额，等于房地产转让收入扣除增值税扣除项目后的余额。 房地产转让收入，是房地产开发商或投资者以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收人。 增值额扣除项目包括： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。 其中： 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 财政部规定的其他项目，指按规定对从事房地产开发的纳税人可按前两项费用计算的金额之和，加计 20 ％扣除。 2）土地增值税税率。 土地增值税实行 4 级超率累进税率。 增值额未超过扣除项目金额 50 ％的部分，税率为 30 % ； 增值额超过扣除项目金额 50 ％、未超过扣除项目金额 100 ％的部分，税率为 40 % ； 增值额超过扣除项目金额 100 ％、未超过扣除项目金额 200 ％的部分，税率为 50 % ； 增值额超过扣除项目金额 200 ％的部分，税率为 60 ％。 （二）土地增值税计算案例 1 ．项目基本情况。 某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目总占地面积42 000 平方米，规划建设用地面积约 40 000 平方米，总建筑面积 297 000 平方米，总容积率为 7 . 425 。其中地上建筑面积约 247 000 平方米（含写字楼 104 900 平方米，商住楼 60 000 平方米，商场 81 000 平方米，管理服务用房 1 000 平方米），地上容积率为 6 . 175 ；地下建筑面积共计 50 000 平方米（含地下商场 11 000 平方米，地下停车库 25 000 平方米，地下仓库 5 000 平方米，地下技术设备用房 7 000 平方米，地下管理用房 2 000 平方米）。 项目开发建设进度安排是：于 1995 年 1 月购买土地使用权并进行前期准备工作， 1995 年 6 年初开始建设用地的拆迁工作； 1995 年 9 月初至 1996 年 5 月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于 1996 年 6 月初开始，建设西南侧的写字楼主楼和副楼各一栋，于 1996 年 12 月底结构封顶， 1997 年 11 月底完成装修工程。第二期建设位于项目用地东北侧的商住楼和写字楼副楼各一栋，于 1997 年 1 月初开始， 1998 年 5 月底完成装修工程。整个项目将于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。 第五章 房地产价格与税收 第一节 房地产价格 第二节 房地产税收 第一节 房地产价格 一、基本概念 房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，也可用实物偿还。 二、房地产价格形成的基础 1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。 2.房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。 3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。 价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。 三、房地产价格的种类 （一）按房地产的实物形态不同划分 有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格 。 （二）按房地产交易权属不同划分 所有权价格：指交易房地产所有权的价格。 使用权价格：指交易房地产使用权的价格。 成本价：完全产权 标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。 （三）按房地产估价目的不同划分 买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价物。 租赁价格：又称租金，包括地主和房租。 抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。 课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。