财源广聚巧理财——成本效益.ppt

赵 云Steven . Y. Zhao 历思联行物业服务有限公司 中国部总经理 深圳市福浩物业管理有限公司 总经理 电话（Mobile）：755传真 （Fax） ：755电邮 (E-mail) ： 相关网页(web) : (深圳物业管理信息网）—物管论坛—经验交流 建设部全国房地产业培训中心 客座教授 综合开发研究院（中国.深圳） 地产与金融研究中心 特邀研究员 香港房屋设施和环境学会 资深会员 财源广聚巧理财 简析物业管理成本效益经营 成本管理观念 成本≠服务过程的费用； “尽可能少的成本付出” ≠“减少支出、降低成本” ； 将成本管理意识作为企业文化的一部分！ 向前延伸—服务的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及服务的设计； 向后延伸—业主或顾客的使用、维护及处置； 涉及—服务的信息来源成本、技术成本、后勤成本、管理成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等； 物业管理成本费用管理的关键点 打开成本管理的大门 成本管理系统的组成 组织系统：预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（四大责任中心）。 信息系统（责任会计系统）：编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。 考核制度： 规定代表责任中心目标的一般尺度； 规定责任中心目标尺度的唯一解释方法； 规定业绩考核标准的计量方法； 规定采用的预算标准 规定业绩报告的内容、时间和详细程度 奖励制度：货币奖励、非货币奖励、负奖励。 直接人工费用的控制 简约、有效的架构和程序—降低事务处理成本 恰当数量的员工配置—不足造成加班费增加 稳定而有素质的工作团队—避免昂贵的训练成本（流动、无用功） 有效的激励机制—工作绩效的保障 直接材料费用的控制 采购程序的控制 —物资提供链的控制 材料耗用的控制 —维修工程的控制 劳动资料的控制 —工具、设备的利用率 能源消耗的控制 — 设施、设备的改造 物资保障的成本管理 采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）； 验收：价格、质量、数量； 仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本； 发货控制（需要性的确认）。 维修工程的控制 项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应； 对于砂、石、商品砼、砖等地方大宗材料，企业器材部可按工程施工图预算用量，负责组织与供应商签订总用量承包招标报价合同； 对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制； 按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制； 工具、设备的成本管理 制定完整的配置和更新计划； 更新要注意经济效益； 考虑工具、设备的适应和操作性； 工具、设备必须具备良好的节能效果； 安全及环保符合有关规定； 合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）； 保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。 设施、设备的改造 公共照明设施改造（案例） 公共用水的节约方式（案例） 电梯运行改造（案例） 空调设备改造（案例） 建立新型的责、权、利平台 推行收支预算管理 公司与项目的财务关系 相关法规的规定——公开收支情况 发挥管理处的能动性 便于清晰公司与管理处的资源 实行二级核算 各项目（管理处）独立建帐，公司进行监督和指导 二级核算的实施 各管理处领取二级非独立法人营业执照， 各项目实行独立的工资核算制度 制定完善的财务管理制度（计划、权限） 公司财务进行监督、指导、有效管理控制。 控制的关键领域 收入： 考核（收费及时率） 成本开支 成本的核算 （人工工资、日常消耗支出） 划小核算单位 成本的核算 （附：案例） 人工工资 ：核定各岗位的进行绩效挂钩 。 日常消耗 ： 1） 管理处基本配置方面由公司根据人员编制确定办公用品、机电维修工具及宿舍用具等基本配置一次性配备到位，由公司确定使用期限后只对更新的需求进行监控； 2） 对支出相对稳定的清洁绿化、垃圾清运、电梯维护等项目实行公开招标； 3）公共水电方面根据以往年度的实际情况确定支出限额后，将限额内的支出控制权下放，同时由财务根据月度分解额度对实际消耗情况进行月度监控； 4）不可预测成本支出项