房地产年度经营计划的编制心得.pdfVIP

年度经营计划的编制 年度经营计划是规划公司未来1 年经营业绩目标以及业务目标的重要工具，年度经营计 划体现经营管理层对公司经营的规划和安排，承接公司战略及三年中长期规划，指导项目年 度运作策略，有着承上启下的作用。 2.1.1 年度经营计划的编制思路： 年度经营计划编制原则应当遵循以公司战略及三年中长期计划为指导、以现有资源为基 础，结合公司经营管理层要求，在公司现金流安全及资产负债率控制前提下做好业务规划， 年度经营计划的编制核心在于规模、利润、现金流与负债之间的平衡，因此平衡能力也是 考验运营能力的重要要求。 年度经营计划编制首先对现有资源盘点，对现有项目未来的“供应-销售-存货资源”以 及“竣工-结转-现房资源”进行盘点，根据现有项目盘点对比目标要求明确规模及利润缺口， 提出投资需求、资金需求以及现有项目提升要求，进行产投销的平衡。形成投资计划（包括 投资额、投资区域布局、分业态资源要求、土地款支付计划等）、生产计划（包括现有项目 及投资项目的开工、供货、竣工交付计划）、销售计划（包括现有项目及投资项目的定购、 合同、回款、结转销售计划），在产投销平衡过程中，需要参考如下因素： （1）投入产出比：关注投资额与资源量比值，参考历史土地成交价格，内部投入产出 比。 （2）项目开盘、交付周期：利用标准化工期或对标参考对新项目的开工、供货、开盘 周期以及项目竣工交付周期进行项目规划。 （3）去化率：通过对历史去化率以及未来市场预判，对分业态的可售资源去化率以及 具体项目可售资源的去化率进行判断和规划。 （4）量价关系：结合项目投资收益动态情况对项目进行分类界定，结合市场预判将项 目分为流量型和利润型，并对项目量价关系进行规划，确保当期利润以及创造利润与规模之 间的平衡，例：在当年交付的项目保价同时兼顾去化，对于次年以后交付的项目可以考虑一 定的以价换量。 （年度经营计划编制逻辑图） 年度经营计划除了产投销平衡外还需要在结转收入与成本测算、费用测算、税金测算、 资金支付计划以及融资还贷计划的编制。 结转计划：结转收入与成本、费用、税金测算后形成毛利润与净利润的缺口，缺口的弥 补方式考虑有提升结转项目以及已交付未售罄项目的量价、提前次年交付项目的交付结转时 间或者收并购交付项目、运用财务筹划手段等。其中涉及到量价提升及新增项目时还需要再 次进行产投销平衡。 融资计划：融资计划需要结合资金需求以及负债率控制要求，项目融资根据现有项目及 投资项目的四证及开盘时间与地区开发贷政策编制，其他渠道融资根据企业自身情况进行编 制，还贷计划结合现有融资还款计划进行编制。 完成各业务计划及测算编制后，形成经营性现金流，预测年度现金流状况，月度间缺口 通过腾挪、调整等手段进行现金流平衡，当现金流安全值风险时，还需要再次进行产投销平 衡以及资金计划进行平衡。 年度经营计划在规模、利润现金流以及负债率控制平衡的前提下各业务口达成一致，形 成年度经营计划目标报批后指导年度预算细化编制。