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房地产企业税收筹划思路 房地产企业建设周期长，资金投入大，涉税种类繁多且其税收为国家主要税收来源，对其 进行税收筹划意义重大。各房地产企业应精心筹划，合理降税，以达企业效益最大化。房地产 企业税收筹划虽已逐渐成为关注热点和重要研究课题，但因税收环境日趋复杂，仍存在一些不 足之处。当前愈来愈多的房地产企业逐步重视税收筹划并提出许多筹划方案，但在仍不可避免 的显现出某些筹划问题，如流于形式而缺乏实践，税法意识淡漠极难逾越风险鸿沟，或偏离新 政策未能发挥实际效用等，这些问题不仅极大危害了企业内部良好运行，且易妨碍税务机关秉 公执法。因此，继续研究房地产企业税收筹划仍存价值，税务人员应当仔细研读必威体育精装版政策，不 断完善筹划方案，进一步探索新思路，以规避企业名誉和经济的损失，并促进企业创效和国民 经济发展。 一、房地产企业的税种分布 房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产 行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下： 1、房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。在房地产开发 中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按 照3% 的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。2、房地产使用环 节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税等。房地产使用环节的营业税主 要是针对租赁房产而言的，适用于5% 的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产 生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房 产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。3、房地产交易环节涉及的主要税 种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税等。房地产交 易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定，税率为5% ，城市维护建设税 作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位 和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契 税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让， 土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%?5% ，纳税人是我境 内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，除外 商投资企业和外国企业外，应当就其生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。个人所得税是对个 人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。 二、我国房地产企业税收筹划的主要思路 （一）对筹资中的税收筹划房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资 金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的 轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了 可能。1、债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业 筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费 用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在 企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可 提高权益资本的收益水平。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险。因为负债利息必须固定支付 且债务到期必须偿还。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。2、利用租 赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。从 企业税收筹划的角度看，租赁也是企业用以减轻税收负担的重要方法。对承租人来说，经营性租赁可 以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在 经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经 营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方 法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能 非常有效的降低企业税收负担。 （