房地产企业财务分析宝典.pdf

房地产企业财务分析宝典（完全版） 目录 第一篇 房地产开发业务流程、审批要求及会计处理2 摘要 2 一、概述2 二、房地产企业开发流程3 三、总结 12 第二篇 抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析 14 摘要 14 一、房地产企业经营特点 14 二、房地产企业会计科目关注要素 15 三、总结30 第三篇 解密 “明股实债”模式及信用分析启示32 摘要 32 一、 “明股实债”融资方式介绍33 二、 “明股实债”融资会计计量模式37 三、 “明股实债”有关案例分析41 四、从报表及经营数据看 “明股实债”的可能44 五、 “明股实债”对房企偿债能力的影响及信息获取建议45 第四篇 财务分析指标优化与体系建立48 摘要 48 一、营运能力指标49 二、盈利能力指标52 三、杠杆水平指标54 四、偿债能力指标56 五、发展能力指标59 六、核心财务指标体系和主要财务指标分布情况61 第一篇 房地产开发业务流程、审批要求及会计处理 摘要 受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营 上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些 经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。 本文我们梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、 销售 （预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段 的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些 变化，为之后的房企会计科目分析、 “明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。 一、概述 房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产 开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相 比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行 预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和 财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典 系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务 特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。 专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算 方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流 程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款 等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍 生出的一种特殊模式 “明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇 我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在 盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。 本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土 地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房 企会计科目风险关注、 “明股实债”模式分析、财务指标分析篇。 二、房地产企业开发流程 （一）土地获取阶段 1、土地获取方式 土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。 目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过 “招拍挂”受让土地是房地产企业 最 主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关 单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越 常见的 土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的 竞争，节省 直接转让土地需要缴纳的各种税费。 “招拍挂”方式的具体区别如下： 2、土地获取流程 房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图 2： ①首先进行土地竞拍前准备： 包括价值研究判断、确定项目定位和方案 等； ②支付保证金后参与 “招拍挂”竞得土地； ③竞拍成功后缴纳