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房地产企业所得税的十个筹划点 随着房地产业的社会需求不断增加，我国房地产行业得到迅速发展。房地产行业有效地 促进经济发展、为国家创造了大量的税收，成为国家税收新的增长点。 目前，税务机关比以往任何时期都要重视房地产行业的税收管理，不断加强房地产行业的稽 查，特别是企业所得税的稽查，已经成为税务机关查补税款的主要来源。 我们应当看到，房地产行业无论是财务管理水平还是税收筹划水平，都不能满足行业发展的 需要，特别是税收筹划远远落后于行业发展，不必要的差错时有发生，不但影响了房地产企 业的正常生产经营也严重损害了投资者的投资收益，这方面的教训是深刻的。因此，房地产 行业的企业所得税的税收筹划就显得尤为重要。本文就房地产企业所得税的税收筹划谈几点 个人观点，以共同探讨。 房地产开发企业主要从事房地产开发建设、经营管理和维护服务等业务。房地产企业不同于 一般的生产企业，房地产开发是以房地产为对象的一种经济活动，是一个比较特殊的生产企 业，有其自身明显的特点。房地产企业具有开发过程涉及环节众多、开发周期长、财务核算 复杂、资金投入大的特性，因此房地产企业的企业所得税税收筹划应当遵循房地产行业的行 业特点，开展具有针对性的税收筹划，实现节税的目的。 首先，房地产企业生产的产品与其他生产企业的产品有一个明显的区别，就是产品的固定性。 其他行业生产的产品数量、销售的价格、销售对象都是处在不断变动中，许多商品属于消耗 品，商品使用后，实物个体就会消失，事后很难发现踪迹。而房地产企业生产的产品是有形 的、固定的。不可移动的，房屋等建筑物就摆在那里，是跑不掉的。由于房屋销售预征企业 所得税，在销售环节进行税收筹划。只能延缓纳税义务发生时间和提供啊资金利用效率，因 此，销售环节的税收筹划的空间很小。其次，其他生产企业生产的产品，生产的成本、费用 单一，投入和产出具有可比性，生产成本、费用与销售收入存在一定的对于关系，可以按照 出成率等指标进行比较。房地产企业成本、费用项目较多，具有不可预见性和隐蔽性。而房 地产企业在施工开始前，不可能准确预测成本、费用、在施工过程中发生的支出，往往也是 不可控制的，成本，费用管理只能凭借财务人员的经验进行预测。当房地产企业产品完工。 许多成本、费用属于隐蔽工程，又是不可见的，这就给企业所得税的税收筹划提供可能；再 次，房地产生产周期较长，销售、施工人员流动比较频繁，一些证据很容易灭失。而税务部 门稽查都是事后稽查，在稽查实施一个相对较短的时间内，税务稽查人员很难取到有效证据， 因此，税收筹划又具有充分的时间和空间。所以我们建议从以下几个方面进行房地产企业的 企业所得税税收筹划。 1、档案资料的管理与筹划。房地产企业的企业所得税的税收筹划，首先要进行成本计算的 筹划，而成本计算的主要内容，就是“面积”的筹划，“面积”决定企业的当期成本，“面积” 是税收筹划的首要任务。开发项目的规划用地，规划的面积、测量面积之间存在必然联系， 在一定程度上制约者开发成本的核算。我们在进行税收筹划时，应当高度重视各项政府批文 的“面积”，税收筹划必须围绕政府批文展开。房地产企业取得的各种政府批文直接影响到 成本、费用，如《建筑工程规划许可证》直接约束了建筑面积，从而影响成本、费用，所有 的税收筹划都不能脱离政府批文的限制，财务人员应当掌握政府批文的主要内容，做好“面 积”的税收筹划。 （1）外部档案资料的管理与筹划。做好《土地使用权》、《建筑工程规划许可证》、《建筑用 地规划许可证》的外部相关批文的管理，了解各项批文之间的相关性，以及对成本、费用的 影响。我们财务部门还应当掌握建设项目监理等相关方的资料，如施工进度决定施工成本， 而施工进度的确定，必须得到监理方的认可。 （2）企业内部档案资料的管理与筹划，做好《建设项目的招标书》、施工企业的投标书》、 《建设项目预算书》、《建设项目决算书》等施工资料的管理。建设项目的工程预（决）书在 施工和金额上都存在差异，特别是工程决算书金额大于工程工程预算书金额时，进行税收筹 划，就应当分析其成因，找出工程决算对成本、费用的影响。 2、开发项目的开发周期的税收筹划。开发企业必须合理筹划开发项目建设周期，同样一个 开发项目，由于工程施工顺序、施工周期的不同，开发成本、费用支出也完全不同。《国家 税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》国税发（2009）31 号文第十一条规定：“企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和 开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。”第十二条规定：“企 业发生的