解析国内产业地产融资模式-房地产.pdf

解析国内产业地产融资模式 金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。下文中，我们结合必威体育精装版的政策环境、融 资工具发展情况及企业案例，为您介绍产业地产在开发-经营-退出三阶段中的各类融资工具。 全程融资工具 1.1 基金 1.1.1 国内私募基金 产业地产基金具备 “物业”与 “产业”双重属性， “物业”的产业地产帮助企业解决重资产沉淀问 题，完成快速规模化；以鼎晖为代表的 “物业”与 “产业”基金叠加具备巨大协同效应；而国内产业地 产基金主要集中于 “物业向”的物流地产投资，其主要原因在于国内 “产业向”的投资退出体系尚 不健全，投资变现困难所致。 （1） 成功案例：鼎晖投资收购恒生科技园 鼎晖投资 2013 年成立产业地产投资部。在产业地产板块，鼎晖主要从事现代物流仓储设施，工 业产业园区，数据中心，世界 500 强企业的制造中心，研发中心及其特殊产业地产的投资。最出名 的要数 2009 年鼎晖投资杭州恒生科技园，2017 年将恒生科技园出售给启迪协信并成功退出。2009 年，鼎晖与杭州恒生科技园有限公司共同出资组建杭州恒生百川科技有限公司，专门负责恒生科技 园的开发运营，后者占杭州恒生百川科技有限公司 25%股权。随后，恒生科技园发展进入快车道。 2017 年，启迪协信收购恒生科技园全部股份，鼎晖退出，获取了不错的投资回报率。 （2） 问题基金：万通、金诚、奥信 而在成功的鼎晖之外，国内产业地产私募基金史上也出现了不少问题基金。主要是由两点导致： 国 内真正愿意投产业的基金很少，物流地产往往是园区基金的底层资产；并且最需要稳健投资的国内 产业地产基金自身的模式存在不成熟、不稳健的问题。如 2013 年开始投资物流地产的万通，其一期 工业基金属 PE 型，先募集再投资项目，这与稳健的欧美工业地产基金有着较大差异。并且后期 10% 的融 资成本对于物流地产来说必然是不可承受之重，1 年的短周期也使得万通工业地产面临现金流枯竭 的猝死结局。吸引资金高利息、短周期投资，这些本质是基金管理规范的问题，这也是国内产业地 产基金最大的弱点。其他名声不佳的公募基金还有奥信和金诚，奥信被指控非法集资，金诚通过 PPP 小镇概念募资最后陷兑付危机。 1.1.2 海外基金 投资中国产业地产的海外基金，最典型的有以养老基金为的物流地产商普洛斯、和主要投资商 务园及写字楼的星桥腾飞。海外资本进入中国市场，一方面是为了赚取基金收益的背后，另一方面 是为了赚取汇率差，人民币属于升值资产，海外基金投资中国物业，是用美元买进了人民币期权， 实现了套期保值的功能。 1.2 险资 保险资金规模大、久期长、追求稳健收益、投资方式灵活、资本属性相对较强的特点与产业地 产具有天然的匹配性。目前，部分险资已经开始大举投资产业地产，典型如中国人寿注资电子城， 平安不动产投资华夏幸福。 （1） 中国人寿大力加仓产业地产 在产业地产领域，中国人寿正在大力加仓。2019 年 11 月 5 日，北京电子城与华平东久 （华平投 资）、中国人寿、国寿置业共同设立有限合伙企业（SPV）, 合伙企业将与国寿置业设立一家或数家 平台公司,拟募集总规模不超过 43.02 亿元的基金。基金将收购电子城集团下属公司的资产，收购总 价款约为 40.39 亿元人民币。中国人寿以 30.1 亿元入股电子城收购基金，获得电子城 69.97%股权， 成为电子城收购基金公司的最大股东。30.1 亿元的险资收购产业地产资产也成为 2019 年国内大额 的基金收购项目。电子城占基金股权的 29.99%，出资 12.9 亿元，交易完成后实际获得资产退出现金 30 亿元。 （2） 平安不动产入股华夏幸福 继 2018 年平安入股华夏幸福后，2019 年 2 月平安人寿继续增持 5.69%的华夏幸福股份。华夏幸 福意在深化同平安合作基础之上，借助平安资金支持以及新 CEO 吴向东丰富的商业经验继续加大力度 开拓新业务领域，包括商业地产及中高端住宅业务。目前已取得武汉武昌滨江 CBD 两宗商业地块。拓展 新业务，是因为作为平安不动产的重要战略协同企业，华夏幸福基于平安的发展战略，出于风险规 避的考虑，将主要投资于城市综合体、商业地产等领域。值得注意的是，由于华夏幸福早已掌握了 多种融资工具，亿翰产城认为，平安不动产两次高调注资华夏幸福，给华夏幸福之后获取各类融资 提供的背书效应可能更胜过资金自持作用。 1.3 国家级大基金 国家级大基金投资的不只是产业园，投资范围上包括片区向及物业向，片区向基金的效