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证券研究报告 |行业深度研究报告
2021 年 01 月 04 日
房地产企业负债类科目及隐性负债深度解析
—— “财报视角看地产”系列之四 评级及分析师信息
主要内容: 行业评级:推荐
房地产属于资金密集型行业,投资规模大,开发周期长,公司
通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目
行业走势图
阅读要点,同时对少数股东权益科目进行了简要研究,最后介
绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。 27%
► 预收账款与合同负债:营业收入的先行指标 18%
房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模 9%
较高,并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。若房地产 0%
开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考 -9%
察房企的收入确认方式。同时,这两个科目与存货和销售商品、 -18%
提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销售强 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12
度与销售回款的情况。 房地产 沪深300
► 其他应付款:合作开发的规模体现
对于房地产企业来说,其他应付款主要包括土地增值税清算准 分析师:由子沛
备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。 邮箱:youzp@
使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个 SAC NO:S1120519100005
联系电话:
指标进行考量,可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。
► 有息负债:杠杆风险的直接测算 研究助理:侯希得
有息负债即带息负债,指企业负债当中需要支付利息的债务, 邮箱:houxd@
包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时,更应关注有 联系电话:
息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企
的有息负债相对规模的指标,同时关注有息负债的长短结构和 研究助理:肖峰
成本,从而判断房企的资本结构是否合理。 邮箱:xiaofeng@
► 少数股东权益:合作开发的权益影响 联系电话:
对于房地产公司,少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中
列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只
有母公司权益比例超过 50%,其他股东所占权益才计入到少数股
东权益科目中,否则计入到长期股权投资科目中。少数股东权益
可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真,并且与少数股东损
益存在时间不匹配的情况。
► 隐性负债的产生及识别
隐性负债是相对于显性负债而言的,指没有记录在资产负债表
内的债务。对于房地产企业,隐性负债是指没有计入 “有息负
债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含: (1)合联营企
业的债务 (2)明股实债 (3)永续债 (4)经营性负债。对
于合联营企业的债务,我们可关注房企的长期股权投资和对外
担保情况。对
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