第四章房地产开发融资.ppt

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第三节 债券融资 债券的基本原理 1、概念 2、特征:偿还性、流通性、安全性、收益性 3、分类  ①根据发型主体不同:政府债券、金融债券、公司债券  ②根据有无抵押担保:信用债券、担保债券 4、股票与债券的异同 相同点:都属于有价证券      都可以流通转让 区别:①性质不同     ②收益不同     ③承担风险不同     ④享有权利不同     房地产上市企业发行债券的相关法律政策要求 《公司法》:只有国有独资企业,或由两个国有独资主体设立的有限责任公司才有发行资格;公司净资产不少于3千万 《可转债管理暂行办法》:发行公司近三年,尤其是最近一年是否做到现金分红;上市公司近三个会计年度加权平均净资产利润率平均在10%;上市公司在债券发行前累计债券余额不得超过净资产额的40%;近三年平均可分配利润是否足够支付可转换债券一年的利息,是否有足够现金偿还到期债务的计划安排;公司主营业务是否突出,是否在同行业中具备竞争优势,在可预见的未来,公司有无较强的成长性和明确的业务发展目标;公司募集资金是否有足够好的预期回报并使用在公司主营业务上。 《企业债券管理条例》:债券发行由审批制改成审核制。  审批制:国家批项目,然后确定额度,最后才发行债券。  审核制:企业自报项目,然后由专业机构对其进行审核评估,最后国家对合格企业批准发行债券。 上市融资和债券融资的比较 对投资者的吸引力:债券>股票 筹资成本:债券<股票 对公司管理层的影响:债券>股票 是否偿还本息:债券偿,股票不偿 案例分析-2019年中国金茂股份有限公司企业债券    经国家发展计划委员会批准,2019年中国金茂(集团)股份有限公司企业债券在京正式发行。   本期债券发行规模为10亿元人民币,为10年期固定利率品种,年利率为4.22%,每年付息一次,到期一次还本,信用级别为AAA。本期债券采用实名记账方式发行,使用由中央国债登记结算有限责任公司统一印制的托管凭证。发行期为20个工作日。  本期债券具有较高的投资价值,发行人经营状况良好。金茂集团主营的中华第一高楼金茂大厦运营状况良好,大厦出租率高,经营收入和现金流稳定增长,2019年公司主营业务收入10.13亿元人民币。金茂大厦已成为上海的标志性建筑。优良的有形和无形资产为本期债券的偿还提供了保证。 本期债券由中国建设银行上海分行提供不可撤销担保。 特 点 2019年国内首只获批企业债券 首次由商业银行提供担保的债券 首次用来偿还旧债的企业债券 票面利率高 房地产上市公司再融资的解决途径 业绩决定一切 灵活运用多种再融资工具 利用经营实力和品牌优势吸引海内外投资目标 第四节 海外融资 外资的分类及其投资特点(按地域划分) 1、来自港、澳、台的投资 2、欧美地区的投资 3、新加坡和东南亚地区的投资 外资参与我国房地产行业的特点 投资地点集中 投资物业以高档为主 倾向于整栋购买,长期持有经营 欧美投资者倾向于以结盟方式进入市场,香港投资者倾向于单独与当地企业、政府谈判 我国房地产行业利用外资的现状分析 合同利用外资(亿美元) 实际利用外资(亿美元) 2019年 134.9 59.5 2019-2019年均增长率 16% 0.03% 近年外资加速进入中国市场的原因 市场环境与投资机会的吸引 新兴市场对外来投资者组合投资需求的满足 逐渐清晰可控的房地产投资风险 外资进入中国房地产行业的影响 积极影响: ①改善房地产企业资本结构,推动优势企业持续发展 ②促使资本运行更为灵活,避免投资风险的波及 ③提高房地产企业经营能力,促其成熟发展 ④提供众多房地产金融工具和投资理念,促其不断创新 消极影响: ①可能存在投机炒作,获取暴利 ②集中投资区域,影响地区经济安全 对策措施 鼓励外资进入中国房地产行业 严格监控在房地产业活动的外资流向 重视控制和防范外资风险 第五节 房地产信托 房地产信托概述 1、信托的起源和发展 起源:英国USE制 发展:美国现代信托业 信托的原理 信托=信任+委托 核心:财产 基础:信任 方式:委托 涉及关系人 委托人:指提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人,也是信托财产的所有者。 受托人:指接受委托人的要求,按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人,在现代信托中即为信托机构。 受益人:指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人,也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下,受托人不得同时是受益人;此外,法律禁止享受某些财产权的个人,也不能作为受益人。 信托的特点 信任为本 财产权的转移性 利益的他益性 收益分配的实绩性 房地产信托的内容 房地产

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