个人理财课程房产规划.ppt

房地产证券 房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。 第三十页，共七十五页。 房地产证券的特点 高收益性：房地产的利润率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。 高风险性：房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，极容易受外界环境的影响，呈现高风险。 收益的长期性：中长期投资 第三十一页，共七十五页。 房地产证券的两种形式 （一）房地产债券 房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。 最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。 第三十二页，共七十五页。 房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。 主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。 第三十三页，共七十五页。 房地产金融债券： 指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。 第三十四页，共七十五页。 房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。 我国房地产企业债券主要有： 住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 第三十五页，共七十五页。 （二）房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。? 第三十六页，共七十五页。 四、房地产投资的优缺点 优点： 1、房地产是一种耐用消费品 2、房地产的价值相对比较稳定 具有较好的保值、增值的功能 3、房地产具有不断升值的潜力 第三十七页，共七十五页。 缺点： 1、流动性相对较差 2、投资金额比较大 3、政策风险 土地政策、城市规划、房地产税收 4、道德风险 房屋质量；产权的不完善 第三十八页，共七十五页。 五、房地产价格及影响因素 （一）房地产价格的基本构成要素 1、土地成本 包括征地费或拆迁补偿费或土地转让费及相关税费； 2、勘察设计和前期工程费用 包括正式开工前发生的规划设计、水文、地质勘探和测绘等费用 3、建安工程费及相关税费 第三十九页，共七十五页。 4、开发商支付的交易税费 包括房地产转让时支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值费、印花税、房屋买卖综合服务费、房屋销售费用 5、代政府部门收取的税费 6、利息 包括利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息 7、利润 第四十页，共七十五页。 中国房价大致构成表（每平米） 名 目 金 额 比 例 去 向 支付人 售价 2200-3100 100% 政策管理部门 买房者 前期费用 1600-2000 6%-7% 土地成本 600-900 27%-29% 税收 200-300 9% 管理费 200-300 9% 建筑及拆迁安置费 700-800 26%-32% 开发销售商等 利润 340-600 15%-20% 第四十一页，共七十五页。 影响房地产价格的因素 1、一般因素：包括社会因素、经济因素和行政因素 2、地域因素：指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素 3、个别因素：分宗地条件和建筑物类别的影响 第四十二页，共七十五页。 第二节 房地产规划 一、进行房地产规划的原因 1、购房需要大笔资金 2、贷款偿还需要延续十几年的时间 3、未来的收支变化无法充分预期 4、事先规划房产投资现金流量，选择最佳贷款组合 第四十三页，共七十五页。 二、购房与租房的决策 优 点 缺 点 租公寓房 方便迁移、灵活；不需负维修责任，财务负担较小 没有自己的产业；无法重新布置；房租可能提高 购新房 拥有自己的产业；抵抗通货膨胀，保值、增值；可按自己的意愿进行布置 财务负担大；需要装修费用；迁移受限制 购二手房 拥有自己的产业；价格比新房低；选择余地大；周围配套环境成熟 ；财务负担相对小 维修费用较高；设施陈旧；迁移受限制 第四十四页，共七十五页。 购房提醒 一、选择合法正规的房地产开发商 具备五证： 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售