工程类试卷]2002年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析.pdf

2002年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析 一、计算题 答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计 算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整 数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。 1 某企业于2000 年12 月31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50 年期的国 2 2 有工业用地，土地总面积为3000m ，交纳的土地出让金为30 元/m ，该宗地土地 开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整) 。 2001 年12 月31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10 万元/亩，“五通一平”土地开发费为8 万元/亩，在土地开发期内 均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%， 土地还原率为6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001 年12 月 31 日的单位地价和总地价。 2 企业甲拥有一宗土地面积为20 亩的国有出让土地，规划建设40000m2 综合大楼 和20000m2 公寓，预计2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该 宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 2 2 6000 元/m ，公寓售价为45b0 元/m ，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2 2 2100 元/m ，公寓为1800 元/m ，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40% ， 第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费 为售价的5.5% 。根据以上条件完成以下计算。 1 ．该宗地在规划条件下的土地使 用权价格。 2 ．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产 按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如 2 不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m 综合楼外，还可分 得的公寓面积是多少。 3 某企业拥有A 宗地的划拨土地使用权，并于2002 年9 月1 日与当地政府签订了 2 该宗地的国有土地租赁协议，租期20 年，实际支付的年租金为10 元/m 。A 宗地 2 土地面积为30000m ，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。经调查，A 宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。 (1)B 宗地：占地45 亩，于 1998 年9 月1 日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300 万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土 地开发费540 万元。据调查，从1998 年9 月1 日到2002 年9 月1 日期间，征地费 用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30% 。 (2)C 宗地：占地， 2 25000m ，于1998 年9 月1 日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程 度。按照2002 年9 月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55 万 元。 (3)D 宗地：占地3.5 公顷，于2002 年9 月以国家作价人股方式取得，40 年 2 期、“七通一平”条件下作 425 元/m 。 B 、C、D 三宗地与A 宗地之间除开发程度 等差别外，其他因素的差别如下表所示。 表 中数值表示B 、C 、D 各宗地与A 宗地的比较，负值表示案例宗地比A 宗地的对应 条件差，正值表示案例宗地的条件优于A 宗地。根据当地2002 年9 月的土地市场 状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1 年时间，土地开发费分季度投 入，每季度投资额相