项目七地价评估与地价分摊.ppt

项目七: 地价评估与地价分摊 房地产估价 第一页，共四十一页。 项目七 地价评估与地价分摊 【知识目标】 了解路线价法 熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 【能力目标】 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊测算 第二页，共四十一页。 项目七 地价评估与地价分摊 【项目概述】 地价评估是房地产估价的重要组成部分。地价评估除了可以直接采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法，还有一些独特的方法。 本项目首先简要介绍具有中国特色的城镇基准地价评估和基准地价修正法，简要介绍适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法；然后，针对改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等而需补交出让金等费用（简称补地价）的情况，介绍理论上补地价的测算；最后，针对现代城市多层、高层建筑普遍化以及同一幢房屋所有权主体多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价分摊的方法。 第三页，共四十一页。 项目七 地价评估与地价分摊 【情境案例】 现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。 本项目知识与技能内容 课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算 课题四 高层建筑地价分摊 第四页，共四十一页。 课题一 路线价法 一、路线价法的基本原理 （一）路线价的概念 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。 第五页，共四十一页。 课题一 路线价法 标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。 标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。 价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。 第六页，共四十一页。 课题一 路线价法 （二）路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场比较法中的“可比实例”。 若干“标准临街宗地”的平均价格称为“路线价”，可视为市场比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。 其余临街土地的价值是根据其临街深度、临界宽度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为市场比较法中的“房地产状况调整”。 第七页，共四十一页。 课题一 路线价法 （三）路线价法适用的对象和条件 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估价。 第八页，共四十一页。 课题一 路线价法 二、路线价法的操作 运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准深度； ③选取标准宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街各宗土地的价格。 第九页，共四十一页。 课题一 路线价法 （一）划分路线价区段 路线价区段位于街道两侧呈带状分布。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。另外