张家港温州商贸城招商定位报告.ppt

温州商贸城状况 工程状况 一期已经交付使用； 二期接近结构封顶； 出租状况 已经出租了60多套 销售状况 华燕公司于2004年九月接手温州商贸城销售工作； 华燕公司接手前，共销售148套，接手后共销售62套； 业态定位 成衣棉纺、五金机电、日用百货、餐饮休闲和步行街综合，五位一体的综合性市场 第二十九页，共六十五页。 温州商贸城SWOT分析 优势 张家港有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个项目，就张家港市而言，专业市场仍属于空白； 劣势 地理位置较为偏远； 仓储物流用地缺乏，配套不齐备； 没有产权； 不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法； 部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求； 机会 张家港后期的专业市场基本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的； 威胁 业态定位过于分散，不能形成集约效应； 产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制； 周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁； 没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心； 第三十页，共六十五页。 温州商贸城SWOT分析 SWOT分析得出的启示 本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。 相应的策略 规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题 发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠 第三十一页，共六十五页。 第四部分 定位及细化篇 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位原则 温州商贸城招商方向及最终定位 温州商贸城最终定位的依据 1 2 3 4 第三十二页，共六十五页。 温州商贸城做专业市场的理由 交通便捷 位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本； 支持温州商贸城做专业市场的理由 地段偏远 温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应； 温州商贸城不得不做专业市场的理由 体量及建筑形态支持 温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场； 配套欠缺 温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多； 第三十三页，共六十五页。 温州商贸城招商定位方向的选择原则 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来 1 2 3 4 第三十四页，共六十五页。 温州商贸城招商的方向 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用百货类 小商品类 温州商贸城可选择的 招商定位方向 综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类： 第三十五页，共六十五页。 第三十六页，共六十五页。 定位妇女儿童用品交易市场的依据 产业有支持 能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持 女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征 商业有特色 特色商业定位吸引两大消费主体——女性与儿童 零批易共存 招商易成功 此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案 第三十七页，共六十五页。 定位妇女儿童用品交易市场的理由 市场有空白 苏南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场，以专取胜，是本项目的重要法宝 温州商贸城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求 仓储要求低 调研显示，以中青年为主的工人阶层，对于女性用品、儿童用品具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。而高收入阶层亦经常驱车前往杭州、常熟、上海等地购买女性用品、儿童用品和床上用品，三种产品在张家港具有较强的市场需求。 产品有市场 第三十八页，共六十五页。 定位妇女儿童用品交易市场的理由 人流易聚集 此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易