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购物中心开业后品牌调整与运营管理 PAGE 1 一、营运管理 巡场： 商户沟通： 组织顾客沟通 数据统计和分析： 企划促销活动组织和落实 收租收费 营运期调整（运营部和招商部） 前提： 开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队的信任感； 同时建立起顾客与购物中心的稳定、忠诚的关系； 因此整个运营团队的管理能力及服务能力体系压倒一切的基础，招商只是众多工作中的一环； （一）类型： 1、临时调整：针对有问题的租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据） 2、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，购物中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合； 3、合同期调整：依据合同期内品牌的表现，有策略地将调整位置或结束合同； （二）原则： 1、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻主动调整 购物中心 提档升级 间接 经营分析 劝退 招商 消费者 消费需求 间接 满意度调查 劝退 招商 被动调整 商家 业绩不佳 直接 经营分析 更换品牌 招商调整 掉铺预案 商铺预警的周、月度报表的建立与完善 商铺信息 经营信息 品牌 铺号 面积 业态 决策租金标准 实际租金 标准 月度租金总额 月均销售额 月均坪效 租售比 欠租情况 是否申请撤铺 预计或实际空铺时间 拟招商时间 计划完成时间 目前进度 责任人 商铺基本情况 调整时租金情况 调整后首年租金增长情况 时间 责任人 序号 铺位号 面积 现经营品牌或空铺 拟调整品牌1 拟调整品牌2 集团决策租金标准 调整时实际租金标准 首年租金标准 拟给予装修免租 原品牌终止时间 新品牌拟进场时间 新品牌开业时间 部门 责任人 （差的位置一定要放好品牌；同时注意餐饮是快速热场的品类，但餐饮的消费者也是品牌忠诚度最低的，所以餐饮也是容易出问题的。 四、营运管理（运营部、招商部、营销客服部） 概念：指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动 购物中心运营管理的内容 1、巡场和巡检； 2、商户沟通 3、档案管理 4、顾客沟通 5、数据统计与分析 6、企划促销活动组织和落实 7、收租收费 第一部分：运营期经营分析 1、经营分析：如何做好？如何对分析结果加以运用？（从粗放式管理到精细化管理的基础是数据分析、购物中心与百货公司的数据深度及取向不同 数据整理→ 数据分析→ 数据运用 数据化管理是运 用分析工具对客观、真实的数据进行科学 分析，并将分析结果运用到管理工作的各个环节的一种方法； 经营数据年月租金收入 经营数据 年月租金收入 年月销售额 年月客流量 年月车流量 各项经营数据的预警值 各项经营数据的期望值 各楼层、业态的平均租金 各楼层、业态的平均租售比 基础数据 基础数据 总建筑面积 自持物业收租面积 品牌数量 铺位数量 业态占比 主力、次主力品牌 指标名称 作用 常用数据 经验性评价 销售坪效 评价零售、餐饮类品牌在一段时期内的经营业绩； 预测商户的经营能力； 月销售坪效 年销售坪效 零售主力店月销售坪效≥600元每平 非主力店销售坪效≥1000元每平 租售比% 评价商户的承租能力，预测欠租风险； 评价商户的盈利能力，预测租赁调整紧迫性及租金可调整幅度； 月租售比 年租售比 警戒区域：非主力店租售比≥50% 观察区间：非主力店租售比在10－50% 机会区间：非主力店租售比≤10% （结合购物中心自身具体情况，分业态设定） 贡献率% 评价某类、某个品牌对整体经营业绩的影响； 预测租赁调整的必要性 业态、品类销售平均贡献率 品牌销售坪效贡献率 销售坪效贡献率≥100%，正向影响可保持 销售坪效贡献率≤100%，负向影响，可调整 指标名称 作用 常用数据 经验性评价 同比% 评价增长速度和能力 预测发展潜力 月同比 定期、段同比 同比≥0，增长力强，可保持； 同比≤0，增长率弱，可调整 环比% 评价异动状态 预测发展趋势 日环比 周环比 月环比 年环比 环比≥0，正增长、异常上升，给予关注； 环比≤，负增长、异常下降，分析原因； 与目标值对比% 评价与预警值、期望值的差距； 预测发展目标 预警值偏离度 目标达成率 偏离度、达成率≥0，正常，可保持； 偏离度、达成率≤0，预警，分析原因 （四）购物中心周年庆分析报告 （五）购物中心**年经营分析报告 万达广场XX年经营分析 总体经营概况 1、销售走势：（月平均、每月度）； 2、总体销售、主力店、非主力店之间的对比：增长同幅；销售主要来源于主力店； 3、销售平效为717