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购物中心租金制定参考与借鉴1 购物中心租金制定参考与借鉴 一直以来， 商业地产的 租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 　　 　　一、购物中心租金定制的标准水平 　　租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、 业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 　　1.基础租金定制 　　 　　A购物中心客流支撑分析表: 　　 　　A购物中心基础租金: 　　 　　租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。 　　2.租金边际价格 　　基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。 　　所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 　　（1）区位特征对租金边际价格的影响 　　在所有决定 商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。 　　区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性 　　 　　【有效购买力】指 核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。 　　【中心可见度】指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。 　　【停车位】指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。 　　（2）商场特征对租金边际价格的影响 　　 商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。 　　商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性 　　 　　【商铺面积】指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。 　　【距一楼层数】指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价格将下降17.7%。 　　【商铺可见度】指商铺位置的可见度。把商铺可见度划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。 　　在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。 　　对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。 　　【商铺可达性】指顾客随机到达任意商铺的概率。把商铺可达性划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。 　　要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。 　　原则在于： 　　 　　（3）租户组合对租金边际价格的影响 　　①主力店 　　商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。 　　②次主力店 　　次主力店也具有很强的客流积聚效应。按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。 　　不像主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：　　 　　③普通商铺 　　在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。 　　零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析 　　 　　从上述数据，形成以下结论： 　　 　　3.租金系数 　　根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，可以给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为： 　　 　 购物中心 租金的测算方法、租金