河南省房地产估价技术指引(1-8).pdf

1 附件 ： 河南省房地产估价技术指引之一 ——报酬率或资本化率求取 （修订） 报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之 一，对收益法估价结果影响甚大。估价实践中，报酬率或资 本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性 大的问题往往使房地产估价师产生困惑。根据当前房地产市 场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬 率或资本化率。 一、累加法 以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中 国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值 为承担额外风险所要求的补偿。 提示： 1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期 存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限 相似年期的国债年利率。 2. 存款利率市场化后，应考虑存款利率浮动因素的影 响，可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。 3. 风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场 等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分 从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近 几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币 政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。货币 政策是渐进的，应先判断货币政策走向。 4．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、 居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺 序是：住宅 （低档、中档、高档）、写字楼 （丙级、乙级、 甲级）、商业 （小区级、区级、市级）。 二、市场提取法 选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益 期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或 资本化率。 提示： 1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计算软 件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。 2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬 率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态 等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无 差别，权重相同。 3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收 益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有 降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。 4．如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五 年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率，说明类 似房地产租售比失调，房地产投机成分较大，除投资咨询性 估价报告外，不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。 2 附件 ： 河南省房地产估价技术指引之二 ——比较法中市场状况调整 （修订） 房地产市场状况调整也称之为交易日期调整，其功能是 把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。估价实 践中，房地产市场状况调整不规范的现象一直存在，严重影 响了比较法的使用。根据当前房地产市场状况及估价技术水 平，房地产市场状况调整宜先采用价格变动率法，待实例资 料充实、价格指数编制技术成熟后采用价格指数法。 一、市场状况调整方法 （一）价格变动率法 目前全省绝大部分市县未公布房地产价格指数，应采用 价格变动率法进行房地产市场状况调整。价格变动率采用三 组 （含三组）以上类似房地产近期价格变动率的简单算术平 均值或加权算术平均值确定，调整公式采用连乘计算模型。 每组房地产应在区位及实物因素相似、权益因素相同的情况 下，利用比较法估价技术修正调整至 “相同”或 “同质”状 态，然后计算价格变动率。 估价对象为成套住宅时，每组房地产价格变动终止日不 宜早于价值时点前一个月，起始日应早于 （最早成交）可比 实例的成交日期；估价对象为其他类型房地产时，每组房地 产价格变动终止日不宜早于价值时点前3个月，并在进行房 地产市场状况调整时充分说明价值时点前3个月同类房地产 价格的波动情况，当价格变动幅度较大时，可根据前期同类 房地产价格变动率分析估算该时段价格变动幅度。 （二）价格指数法 有条件的市县行业组织或估价机构，可编制不同区位、 不同类型的房地产价格指数。编制房地产价格指数应当采集 大量经房地产估价人员查勘了解的实例资料，建立 “标准房 地产”，经各项修正、调整 （即