[前期,方案,业主]前期物业管理方案.doc

　　一、XX项目物业分析： 　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强 　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力； 　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下： 　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 　　三、物业管理提供日常服务的内容： 　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果； 　　2、对市政道路的保洁； 　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？ 　　4、24小时水电维修； 　　5、对业主生活垃圾的定时清运； 　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 　　7、项目范围内绿化的种植与养护； 　　8、业主能源费用的代收代缴； 　　9、定期花木杀虫及灭鼠； 　　10、暂住证等社区性证明的办理； 　　11、业主院落档案的管理。 　　四、物业特约服务－管家式服务体系： 　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。 　　3、管家式服务的内容： 　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？ 　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费） 　　室内清洁 　　搬家、搬物 　　地板、地毯的清洁养护 　　代收洗、补、烫衣物 　　室内插花、装饰 　　代购日常生活用品 　　车辆清洗服务 　　家庭看护管理 　　宠物看护管理 　　C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约） 　　五、XX项目的安全保卫管理： 　　1、保卫部门日常工作内容： 　　24小时固定安全岗位的值勤 　　24小时流动岗位的安全及消防巡视 　　车辆停放的安全管理 　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 　　2、保卫部门的设施设备： 　　中央控制室 　　与中控室连接的门禁对讲系统 　　设像监视系统 　　电子巡更系统 　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理） 　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 　　3、保卫部门提供的委托性特约服务： 　　礼仪性保卫 　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫） 　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目） 　　六、突发事件应急处理体系的建立 　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）； 　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展； 　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况； 　　前期物业管理方案（二） 　　公司所属前期驻点项目客服部： 　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责 　　1、明确前期驻点项目物业管理架构 　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项