物业房屋本体维修及养护方案.docx

物业房屋本体维修及养护方案 一、房屋本体维修及养护标准 二、定期对建筑物进行检查 建筑物维修管理又称建筑物修缮管理，它是指物业管理公司的建筑物管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：建筑物的安全检查，建筑物维修的施工管理，建筑物修缮的行政管理以及建筑物的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好建筑物的维修管理，不仅有利于延长建筑物的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。 1.建筑物维修管理的内容? （1）建筑物的安全检查。建筑物的安全检查是建筑物使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对建筑物进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为建筑物维修管理提供依据，以延长建筑物寿命。? （2）建筑物维修施工管理。物业管理公司应根据所掌握的建筑物完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。? （3）建筑物修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，建筑物修缮是建筑物所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成建筑物损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于建筑物所有者或建筑物修缮责任者不及时修缮，或者在建筑物修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致建筑物发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。??? 2.建筑物维修的施工管理?（1）建筑物维修工程的分类。根据建筑物的损坏程度并按建筑物维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。? a.小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持原来建筑物的完损等级为目的的日常养护工程。 b.中修工程。指建筑物少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原建筑物规模和结构的工程。 c.大修工程。指建筑物主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的建筑物；公用生活设备（包括上、下水，通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。 d.翻修工程。指将原来建筑物全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。 e.综合维修工程。 注：属于小修范围的，物业服务中心及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向委托方提出报告与建议，根据委托方的决定，组织维修或者更新改造。 （2）维修工程的施工管理。???a.编制维修计划。物业管理公司每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。???b.落实施工队伍。物业管理公司一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理公司则作为甲方对施工队伍进行管理。???c.施工过程的管理。物业管理公司在施工过程的管理中，相当于工程监理的角色，故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。 三、建筑物本体维护管理计划和实施 建筑物共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是加工区物业管理的重要内容。针对加工区的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果： 1.对保证有一个正常的科研,开发,办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。 2.保证加工区与外部信息交流及内部信息交流的畅通。 3.保证加工区对外的形象。对于能体现加工区形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。 4.杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。对违反规划私搭乱建和擅自改变建筑物用途的行为及时劝阻，并报告委托方和有关主管部门。 为达到上述四个效果，我司制定了建筑物共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对加工区的有效管理。 1.建筑物共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定其维护两个方案，具体内容如下： （1）建筑物共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案 序号 项 目 计 划 方 案 标