昆明商业项目补充报告-8.2770.pptx

金科昆明广福路项目补充报告锐理顾问 专业呈现工作量描述在金科昆明广福路项目市场调研和项目定位完成后，金科提出以下三个需求：1、A1地块的底商的方位如何选址？东南西北取哪一边商业价值最大？哪边的人流量可能最多？其业态如何配置？2、A2，A3地块下沉式商业如何设计销售运营模式？在不计容的情况下能否实现销售？如果不能销售，业态应该分布如何？营运模式如何？在计容的情况下哪些业态分布可以让价值最大化？3、论证昆明市场的LOFT和SOHO产品哪个更好？为什么？针对金科以上需求，锐理分别对A1地块社区商业、下沉式商业广场和LOFT/SOHO公寓产品进行专题研究，逐一解答。工作思路方案比选A1地块底商规划设计建议业态布局建议销售方式建议自持型规划布局建议A2、A3地块下沉式商业广场建筑技术新规解读昆明目前地下商业情况业态分布建议销售型销售模式建议昆明SOHO市场情况金科公寓产品建议昆明SOHO/LOFT对比（销售价格、速度、市场接受度等）LOFT/SOHO公寓昆明LOFT市场情况SOHO/LOFT客群访谈研究结论1、A1地块社区商业选址：由于离广福路80m内不能设置车行出入口，这种情况下广福路一边的商业价值就大幅下降，因此建议社区独立式商业选址在A1地块东边，与A2商业街形成围合空间；如果商业体量仍然不能做满10%，则还可以在Ａ1地块南边做两层社区底商散卖，实现商业效应最大化；建筑形态建议：A1地块东侧，靠近Ａ2地块的商业做主体三层、局部四层的独立商业街，预留多处2、3楼的直达电梯和楼梯，提升2、3楼商业价值和租金；如果商业体量不到10%，那么Ａ1地块南边做两层住宅底商。销售模式建议：独立商业主体“一托二托三”，局部“一托二、三托四”的销售模式，住宅底商采用“一托二”的销售模式，并采用“售后返租，抵扣首付,首付10%”这种目前昆明市场常用的销售手段，降低客户首付门槛和经营风险，提高销售价格和速度。A1A2独立式商业下穿隧道地铁驳接A3住宅底商人流动线BLOCKj街区商业下沉式广场研究结论2、下沉式商业广场昆明建筑标准规定下沉式商业计建筑面积，不计容，可销售，有产权，因此，建议金科做全销售型下沉式地下商业，打造高端娱乐、休闲、美食广场；但一定要在报建时就报批为下沉式商业形态和面积。根据周边商铺的销售情况，建议本案地下商业主力划铺面积以低于100㎡的小铺为主，全部销售并采用返租形式统一运营。预留地铁连接通道，实现未来地下商业与地铁无缝接驳，提升地下商业价值。现有已运营的自持型地下商业，如顺城、正义坊地下1F的租金均价达到450—500元/平米/月，现呈现满租状态，其业态主要为美食、服饰和小商品。现有已运营的销售型的地下商业，其二手房均价达到1.8—4万元/平米，其出租率达到67%，其业态主要以美食、超市、休闲、娱乐为主。现有未运营的销售型的地下商业，平均去化率为86%，均价2万元/平米，开发商均采用统一招商、返租、托管的方式。案例链接：昆明安宁世贸广场地下商业街世贸广场位于昆明安宁百花湖旁，世贸金街是该项目的地下商业街，商业面积区间为8-15㎡的小铺，目前在销售20年的使用权。据销售经理介绍，该项目地下商业在报建时规划的是沃尔玛超市，全部自持，没有申报产权。后来在实际建设过程中划分成了小铺来销售，此时已经无法办理产权，只能销售使用权。如果在报建时就按照销售型商铺来报，是可以申请的到产权。因此，昆明地下商业后期想要带产权销售，必须在报建时就将商铺规划好，才能在后期申请的到产权。研究结论3、公寓根据SOHO和LOFT的市场情况得知：SOHO无论从销售情况还是市场接受度上都好于LOFT，受众更多，客群更广泛，因此在产品选择上锐理建议金科做SOHO；精装SOHO的去化速度和去化量明显高于清水SOHO，说明市场对精装SOHO的接受度更高；公寓产品的客群以投资为主，做可居住、可办公、可做酒店的精装修产品形式，既可满足投资客快速出租、收取投资回报的需求，同时金科可以从中获取装修溢价。基于以上原因，锐理建议金科做低总价，精装修，全流通，快销售型的SOHO产品。目录 ContentsA1地块社区商业开发建议下沉广场开发建议SOHO/LOFT公寓产品建议为了解决金科对A1地块社区商业的布局方位、建筑形态、产品设计、业态配比、销售策略等问题，经过一系列归纳总结，我们将其划分为四大问题，针对每个问题结合目前昆明市场实际情况给出合理的建议。问题一：产品布局问题二：产品设计社区商业问题三：业态配比问题四：销售策略1.1 社区商业问题结合A1地块的区位特点，A1地块社区商业布局有三种方案，将三个方案进行综合比选，最后我们推荐本案采用方案三。方案方案一方案二方案三布局说明该方案只能作为面向A1住宅的社区商业，对外没有吸引力。该方案社区商业相对分散，不利于商业氛围的形成由于离广福