房地产的涉税难题处理及对策.ppt

* （二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 　 订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。 　　 十、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 第一百五十六页，共二百六十四页。 * （二）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。 　　但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。 十、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 第一百五十七页，共二百六十四页。 * 十一、“还本”方式销售建筑物的营业税处理 关于印发营业税问题解答[之一]的通知（国税函发[1995]156号）第二十条规定：　　 已还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。 第一百五十八页，共二百六十四页。 * 十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策 （一）产权调换方式下的涉税处理 ?? 此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、土地增值税和企业所得税问题。 1、营业税 ??? 对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。” 第一百五十九页，共二百六十四页。 * （一）产权调换方式下的涉税处理 ??2、土地增值税 《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策 第一百六十页，共二百六十四页。 * （一）产权调换方式下的涉税处理 ??2、土地增值税 由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。 十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策 第一百六十一页，共二百六十四页。 * （一）产权调换方式下的涉税处理 ??3、企业所得税 产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货），非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行： 　　国税发[2009]31号第七条规定， 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策 第一百六十二页，共二百六十四页。 * （一）产权调换方式下的涉税处理 ??3、企业所得税 产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2009]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定： 　　国税发[2009]31号