房地产联洋花园.ppt

☆营销推广战术实施·案名建议 方案一： 联洋花园●未来城 方案二： 联洋花园●时代先锋 方案三： 联洋花园●New living New living：新生活开始的地方 * 第二十九页，共四十三页。 ☆营销推广战术实施·平面广告组团 组团一： “联洋时代”线路 开创联洋新时代 现在的绿中心，未来的市中心 20世纪古北，21世纪联洋 到了，联洋时代 * 第三十页，共四十三页。 ☆营销推广战术实施·平面广告组团 组团二： CLD、产品线路 引领大上海中央生活区时代 ——1个社区、2个中心、4个要素 CLD新生活观 新生活全程提案 好住宅是一生一世的信赖 * 第三十一页，共四十三页。 * 项目前期市场定位、产品建议及营销推广 项目名称：联洋花园二期 演 讲 人： 第一页，共四十三页。 市场及产品研究——市场综述 宏观市场：全市房地产市场持续走强并将继续走强。 预计到“十五”末，上海市区人均居住面积将达15平方米；展望发展空间，到“十五”末，房地产业的增加值占上海国内生产总值的比重将从“九五”末的5．2％提高到10％左右。 1-9月内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比已由去年同期的1：0.775上升到1：0.956 * 第二页，共四十三页。 区域市场——浦东房地产市场： 增势强劲并将继续保持 板块市场——联洋板块市场： 潜力巨大，成为新的热点板块 市场及产品研究——市场综述 * 第三页，共四十三页。 市场及产品研究——市场综述 宏观市场、区域市场和板块市场的相互左右相互影响，为本案提供了三大机遇： 本案三大机遇 宏观市场：持续走强 区域市场：增势强劲 板块市场：潜力巨大 适天时 通地利 享人和 * 第四页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 竞争链（以世纪公园为中心） 价格竞争 花木地区 地铁沿线 （世纪公园周边） 联洋新社区内部 本案所具有的潜力优势足以弥补其价格劣势 本案所具有的潜力优势足以弥补其价格劣势 * 第五页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 竞争链（以世纪公园为中心） 地段竞争 花木地区 地铁沿线 （世纪公园周边） 联洋新社区内部 本案二期客源以私车族为主 本案后排位置所处的环境比较静 新社区内邻里中心将彻底解决本案生活配套问题 * 第六页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 竞争链（以世纪公园为中心） 环境竞争 联洋新社区内部 所以本案在环境竞争中处于劣势。 潜在竞争 联洋新社区内部 本案应打速度战，做好预认购期 * 第七页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 竞争链分析结论： 本案竞争主要来于联洋新社区内以开发楼盘和未开发楼盘 本案面临的竞争压力是地段（联洋新社区内）上的相对劣势和环境规划上的档次偏低 本案自身的压力是如何让消费者接受高于一期700元/平方米的价差 * 第八页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 联洋新社区内的竞争博弈 潜在竞争：联洋新社区内每年将有40-50万新开发的住宅总量投入市场，这些住宅构成本案潜在的竞争 现时竞争：御景园、华丽家族、天安花园，其中天安花园销售率已超过90%，至本案预开盘已基本没有可竞争房源，所有现时竞争主要有御景园和华丽家族 * 第九页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 博 弈： 从以上概况分析可以看出，本案与同区域内的御景园和华丽家族应为同质楼盘。 开发周期越长，竞争压力越大 本案二房比例最小，三房比例最大，从该地区楼盘去化来看，三房销售速度及去化率高于两房，所以三房比例大并不造成去化压力 本案二房面积均在95-105平方米之间，而其它楼盘二房面积均在105平方米以上，所以本案二房房型面积正好处于该地区市场空档 * 第十页，共四十三页。 市场及产品研究——竞争分析 博 弈： 本案三房110-130平方米面积段的比例达54.55%，而其它两个楼盘在此面积段上的比例为0，主力面积段与其它两个楼盘正好错开 与另外两个楼盘相比，本案复式房型在各面积段的比例分布更为合理 无论是2房还是3房，本案总价都位于空隙段，且有明显的总价优势 * 第十一页，共四十三页。 本案目标消费群特征 推演过程： 竞争楼盘参考：暗访竞争楼盘现场销售员，并观察竞争对手来人情况。 以自身产品校正：总价倒推、产品特征（现代、有潜力）、区位特点（生态环境、未来行政文化中心）等。 * 第十二页，共四十三页。 本案目标消费群特征 高素质、高收入、高学历、高品位 主要区域：陆家嘴地区、金桥地区、张江、浦西（黄浦区为主） 家庭年收入：15-20万元 年龄：30-40岁为主 对象：私车族或潜在私车族 对象：多次购房 职业：高薪族（部门经理、中高级政府官员）、文化人或自